CASACIÓN Nº 6593-2019 LIMA
Materia: Nulidad de acto jurídico Si bien la ineficacia debe distinguirse de la invalidez y de la  inexistencia, no es menos verdad que ella importa que el acto  jurídico no surte efectos y que de ninguna manera es oponible  a los posibles afectados. Lima, ocho de julio de dos mil veintidós La SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA  DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: visto el voto del señor  juez supremo Ruidías Farfán, quien se adhiere al voto de  los señores jueces supremos Salazar Lizárraga, Rueda  Fernández y Echevarría Gaviria, la causa Nº 6593-2019,  los expedientes acompañados, en audiencia pública  llevada a cabo en la fecha y producida la votación con  arreglo a Ley; emite la siguiente sentencia: I. ASUNTO Enel presente proceso sobre nulidad de acto jurídico, Jesús  Miguel  Paredes  Fuentes,  sucesor  procesal  del  demandante, Jesús Paredes Goñe, ha interpuesto recurso  de casación mediante escrito de fecha 12 de noviembre de  20191, contra la sentencia de vista, de fecha 15 de mayo de  20192, que revocó la sentencia de primera instancia, de  fecha 13 de enero de 20163, que declaró infundada la  demanda y reformándola la declaró improcedente; en los  seguidos con la Asociación Inter Plaza Centro y Factoría El  Progreso S.A. en liquidación. II. ANTECEDENTES 1.  Demanda Mediante escrito de fecha 23 de marzo de 20114,  subsanada mediante escrito de fecha 26 de abril de 20115,  Jesús Paredes Goñe interpuso demanda de nulidad de  acto jurídico, contra la empresa Factoría El Progreso S.A.  en liquidación y la Asociación Inter Plaza Centro, con  relación al acto contenido en la minuta y escritura pública  de compraventa, de fecha 21 de julio de 2010, celebrado  entre dichas personas jurídicas, sobre el 87.482% de los  derechos y acciones del inmueble ubicado en jirón Leticia  Nº 251 (actualmente jirón Leticia Nº 673 y Juan Castilla Nº  142) (actualmente denominado jirón Ayacucho Nº 942)  distrito de Lima, inscrito en la partida Nº 49017284 del  Registro de Propiedad Inmueble. Sustenta este extremo de  la demanda en lo prescrito en el artículo 219 incisos 1, 3, 4,  5 y 8, del Código Civil. Como pretensión accesoria,  demanda indemnización por daños y perjuicios, para que  los demandados le paguen la suma de noventa mil soles  (S/ 90,000.00). Fundamentos de la demanda: El  demandante señala ser propietario del inmueble en litigio al  haber adquirido el 48.97% de las acciones y derechos que  le correspondía a Factoría El Progreso S.A., mediante  minuta de compraventa de 12 de octubre de 1994, elevada  a escritura pública ante notario Rubén Mendieta Vergara,  con fecha 16 de diciembre de 1994. Agrega que la  propiedad inmueble no la pudo inscribir debido, en principio  por el fallecimiento del notario público y, posteriormente,  por los procesos judiciales iniciados por los liquidadores de  la codemandada quienes cuestionaron dicha compraventa  mediante un proceso de nulidad de acto jurídico.  Finalmente, expresa que el acto jurídico de los demandados  es nulo porque no se podía transferir un bien que ya le  pertenecía. 2. Contestación de la demanda La parte  demandada, Asociación Inter Plaza Centro, mediante  escrito de fecha 11 de agosto de 20116, contestó la  demanda, indicando que la escritura celebrada el 16 de  diciembre de 1994 es falsa y adolece de irregularidades, la  misma que fue declarada como producto de una acción de  control realizada por la Oficina General de Auditoría del  Archivo General de la Nación, emitiéndose el informe Nº  091-2009-AGN/DNAAI-DANJ, de fecha 20 de marzo de  2009. La parte demandada, Factoría El Progreso S.A. en  liquidación contestó la demanda, mediante escrito de  fecha 15 de agosto de 20117, sosteniendo que la nulidad de  la compraventa a favor del demandante viene siendo  ventilada en la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de  Justicia de Lima (expediente Nº 2534-2009) y que la  escritura pública de transferencia fue observada en  reiteradas ocasiones por la Sunarp y por el propio Archivo  General de la Nación, a través de acciones de control  realizadas de oficio por el Órgano de Auditoría Interna,  cuyas pericias grafotécnicas determinaron una serie de  irregularidades como que los sellos, firmas del notario y el  vendedor son falsos. 3. Sentencia de primera instancia  Mediante sentencia de primera instancia, de fecha 13 de  enero de 20168, se resolvió declarar infundada la demanda  de nulidad de acto jurídico, indicándose que la compraventa  de la demandante se anotó preventivamente en los  Registros Públicos, pero dicha anotación fue cancelada al  haber transcurrido el plazo de vigencia previsto en el  artículo 66 del Reglamento General de los Registros  Públicos. A ello debe añadirse que la Asociación Inter Plaza  Centro adquirió por compraventa de Factoría El Progreso  S.A. en liquidación, el referido inmueble, mediante escritura  pública, de fecha 21 de julio de 2010, con posterioridad a la  inscripción del asiento E00002, que canceló la anotación  preventiva citada, por lo que no existe mala fe en la  compraventa citada, sino la adquisición con riesgo jurídico.  Además, la autenticidad del pago está acreditada con el  informe efectuado por el Banco Scotiabank, en donde corre  la fotocopia del cheque de gerencia no negociable Nº  09357619, de fecha 21 de julio de 2010, endosado en su  reverso por la Factoría El Progreso S.A. en liquidación. 4.  Recurso de apelación Mediante escrito de fecha 12 de  febrero de 20169, el demandante formuló recurso de  apelación, argumentando que la transferencia de un bien  opera, conforme a lo preceptuado en el artículo 949 del  Código Civil, con la sola obligación de enajenar, no siendo  necesaria  inscripción  alguna,  habiendo  quedadoevidenciado que los celebrantes del contrato materia de  nulidad tenían pleno conocimiento de su adquisición.  Añade que el informe del Banco Scotiabank no acredita el  pago del precio, máxime si en la propia escritura pública se  afirma que no se exhibe medio de pago. 5. Sentencia de  segunda instancia Una primera sentencia de segunda  instancia, de fecha 19 de abril de 201710, fue declarada  nula mediante Casación Nº 2492-2017/Lima, ordenándose  que la Sala Superior emita nuevo fallo. La Corte Suprema  señaló que: (i) no se había respondido los fundamentos y  agravios del recurso de apelación; (ii) no se había tenido en  cuenta lo resuelto en el expediente Nº 14016-04, culminado  con la ejecutoria suprema Casación Nº 180-2015, de fecha  9 de marzo de 2016, expedida por la Sala Civil Transitoria  de la Corte Suprema; (iii) si bien la anotación preventiva de  la escritura pública de compraventa de acciones y derechos  otorgada a favor del demandante fue cancelada, no se  podía desconocer los efectos de publicidad que de ella se  derivaba; (iv) debe analizarse la figura de la venta de bien  ajeno dentro del contexto de los hechos expuestos en la  demanda, en la contestación, así como en los puntos  controvertidos si resulta o no pertinente al caso sub litis; (v)  la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble es  declarativa y no constitutiva de derechos; y (vi) se ha  aplicado la resolución del superintendente nacional de los  Registros Públicos Nº 126-2012-SUNARP-SN, publicada el  19 de mayo de 2012, que no estaba vigente al momento de  los hechos. El 15 de mayo de 2019, la Tercera Sala Civil de  la Corte Superior de Justicia de Lima, expidió sentencia de  vista11 que revocó la sentencia de primera instancia, que  declaró infundada la demanda y reformándola la declaró  improcedente, indicando que la transferencia a favor del  demandante  presenta  ineficacia  funcional  y/o  representación, pues se transfirió un inmueble por un único  liquidador que no contaba con facultades y/o representación  suficiente para vender el inmueble, tal como se evidencia:  (i) en el asiento C00009 de la partida Nº 49 (página 31), en  el que se señaló, entre otras observaciones, que: “(…) el  representante de la vendedora no cuenta con facultades  suficientes para vender inmuebles (…)”; y, (ii) en la  sentencia de la Sala de Derecho Constitucional y Social  Permanente de la Corte Suprema, Casación Nº 7662-2013/ Lima, de fecha 28 de abril de 2015 (página 696), que  ratificó la validez de la observación registral. Si bien la Sala  Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la  República, declaró infundada la demanda (ver Casación Nº  180-2015/Lima, de fecha 9 de marzo de 2016, páginas  2467 a 2477 del expediente acompañado), sobre nulidad  del acto jurídico a favor del demandante, no se puede  inferir que haya validado el acto, pues lo único que señaló  es que se trataba de un caso de ineficacia de acto jurídico  más no de nulidad de acto jurídico. La sentencia repara que  la Asociación Inter Plaza Centro recién adquirió el inmueble,  vía contrato 2, de fecha 21 de julio de 2010 (páginas 65 a  69), es decir, cuando la anotación preventiva, realizada con  observaciones, había caducado [de pleno derecho el 06 de  julio de 2009], de lo que sigue que no generó el efecto de  publicidad porque el acto era ineficaz. Añade que no hubo  doble venta porque la primera no ha llegado a producir  efectos, de lo que sigue que la venta a favor de Asociación  Inter Plaza Centro es en realidad la primera venta válida y  que resulta de aplicación el Reglamento de los Registros  Públicos, aprobado por resolución de Superintendencia  Nacional de los Registros Públicos Nº 079-2005-SUNARP/ SN, de fecha 30 de marzo de 2005, más no el Reglamento  de los Registros Públicos Nº 126-2012-SUNARP-SN, de  fecha 19 de mayo de 2012, como por error se usó en la  sentencia de vista casada. No obstante, ello, en ambos  Reglamentos (artículo 66), el plazo de caducidad de una  anotación preventiva es el mismo, 1 año y, dicho plazo,  opera de pleno derecho (sin necesidad de declaración).  Por último, concluye que no puede ingresar a emitir un  pronunciamiento de fondo por falta de una de las 3  condiciones de la acción (la legitimidad para obrar activa),  razón por la cual a la luz de lo dispuesto por el artículo 121,  última parte y, 427.1 del Código Procesal Civil corresponde  declarar improcedente la demanda por manifiesta falta de  legitimidad para obrar activa. III. RECURSO DE CASACIÓN  El 12 de noviembre de 2019, Jesús Miguel Paredes  Fuentes, sucesor procesal del demandante, Jesús Paredes  Goñe, ha interpuesto recurso de casación, siendo declarado  procedente por este Supremo Tribunal mediante la  resolución de fecha 9 de julio de 2020, por las siguientes  causales: i) Infracción normativa del inciso 3, del  artículo 139 de la Constitución Política del Estado y del  artículo I del Título Preliminar del Código Procesal  Civil; ii) Infracción normativa del inciso 5, del artículo  139 de la Constitución Política del Estado; iii) Infracciónnormativa del artículo 231 del Código Civil; iv)  Infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil;  v) Infracción normativa del artículo 2014 del Código  Civil y del artículo VIII del Texto Único Ordenado del  Reglamento  General  de  los  Registros  Públicos  aprobado  por  Resolución  de  Superintendencia  Nacional de Registros Públicos Nº 126-2012-SUNARP- SN; vi) Infracción normativa del artículo 364 del Código  Procesal Civil; y, vii) Infracción normativa del artículo  219, inciso 4, del Código Civil. IV. CUESTIÓN JURÍDICA  EN DEBATE En el presente caso, la cuestión jurídica en  debate consiste en determinar si con el pronunciamiento  inhibitorio la Sala Superior ha afectado el derecho a la  tutela jurisdiccional efectiva. V. FUNDAMENTOS DE ESTA  SALA SUPREMA Primero. La decisión recurrida Se ha  emitido pronunciamiento inhibitorio señalándose que el  accionante carece de legitimidad para obrar debido a que  la transferencia que invoca como título para interponer la  presente demanda es ineficaz. Segundo. La ineficacia del  acto jurídico de fecha 12 de octubre de 1994 Ha quedado  acreditada la ineficacia del acto jurídico de compraventa de  la parte accionante, con los siguientes medios probatorios:  a. Observación registral en el asiento C00009 de la Partida  Nº 49017284 (página 31), en el que se señala, entre otras  observaciones, que “el representante de la vendedora no  cuenta con facultades suficientes para vender inmuebles”.  b. Cancelación de la anotación preventiva del asiento  E00002 de la partida Nº 49017284 (página 130) por haber  transcurrido el plazo que establece el artículo 66 del  Reglamento General de los Registros Públicos para su  caducidad. c. Ejecutoria de la Corte Suprema (Casación Nº  7662-2013/Lima), página 696, en proceso iniciado sobre la  cancelación del asiento registral, en el que se ratifica la  validez de dicha cancelación12. d. Ejecutoria de la Corte  Suprema (Casación Nº 180-2015/Lima), página 1086,  expediente acompañado, en el que se declara infundada la  nulidad del acto jurídico de compraventa a favor del  demandante, por no ser nulo sino ineficaz13. Tercero. Los  efectos de la ineficacia Si bien la ineficacia debe  distinguirse de la invalidez y de la inexistencia, no es  menos verdad que ella importa que el acto jurídico no surte  efectos y que de ninguna manera es oponible a los posibles  afectados. En buena cuenta, si se afirma que la ineficacia  de la compraventa a favor del demandante no puede  generar consecuencias jurídicas que impacten en la esfera  de dominio del supuesto vendedor (Factoría El Progreso  S.A. en liquidación), entonces tiene que descartarse su  título para demandar, pues si ello no ocurriera se tornaría  eficaz aquello que se dice no puede generar eficacia  alguna. En esa perspectiva, es congruente con los actuados  y resulta posible emitir decisión inhibitoria, tal como se ha  hecho en la sentencia impugnada. Además se ha justificado  en los considerandos seis a ocho de manera prolija porqué  no existe la nulidad del acto jurídico en litigio y se ha  respondido a detalle las observaciones efectuadas en la  Casación Nº 2492-2017/Lima, lo que descarta de plano  infracción normativa de los incisos 3 y 5, del artículo 139 de  la Constitución Política del Estado y del artículo I del Título  Preliminar del Código Procesal Civil, en tanto no se aprecia  que se haya generado indefensión alguna, existe  motivación de la impugnada y la tutela jurisdiccional  efectiva no supone necesariamente decisión de fondo,  pues solo es así cuando se cumplen todos los presupuestos  procesales para que ello ocurra. Tampoco se infringe el  artículo 1135 del Código Civil, pues la falta de efectos del  acto jurídico invocado por el demandante es el que  ocasiona la inexistencia de doble venta y que no sea de  aplicación la referida disposición. Hay que reparar aquí que  uno de los argumentos del recurso de casación son los  supuestos errores de la Casación Nº 7662-2013/Lima; sin  embargo, se trata de ejecutoria suprema que goza de la  calidad de cosa juzgada, por lo que no se puede pretender  en este proceso modificar lo ya decidido, siendo relevante  reiterar que en la Casación Nº 180-2015/Lima) también se  determinó que se está ante supuesto de ineficacia. Cuarto.  Los alcances de la apelación El recurrente considera que  la Sala Superior no podía pronunciarse de manera  inhibitoria porque la ineficacia argumentada no había sido  materia de la apelación. Al respecto, debe señalarse que el  artículo 121 del Código Procesal Civil, de manera expresa  prescribe que los jueces pueden pronunciarse en sentencia,  de manera excepcional, sobre la validez de la relación  procesal. Es, atendiendo a dichas facultades, que la  sentencia impugnada examina como presupuesto procesal  indispensable para establecer dicha relación la legitimidad  para interponer la demanda. Nada hay de cuestionable en  ello, desde que es una atribución que literalmente le es  concedida por el legislador. Quinto. Supuesta infracciónnormativa del artículo 231 del Código Civil. Se ha  denunciado que se habría infringido el artículo 231 del  Código Civil, en tanto, asegura el demandante, que en el  supuesto que la transferencia de un solo liquidador a favor  del señor Jesús Paredes Goñe fuera ineficaz, se está ante  supuesto de anulabilidad, el que habría sido confirmado  por no interponerse la acción respectiva. Tal criterio es  equivocado: solo los actos anulables (esto es, los atacados  por un vicio de invalidez) son los que pueden confirmarse,  mientras los actos ineficaces son ratificables. Confirmación  y ratificación son institutos jurídicos distintos, de modo que  no es posible señalar que un acto ineficaz pueda ser  confirmado. Sexto. Las normas registrales Asimismo, el  recurrente expresa que se habría infringido el artículo 2014  del Código Civil y el artículo VIII del Texto Único Ordenado  del Reglamento General de los Registros Públicos  aprobado por Resolución de Superintendencia Nacional de  Registros Públicos Nº 126-2012-SUNARP-SN porque al  haberse publicitado la transferencia del bien a su favor, la  compraventa realizada por la Asociación Inter Plaza Centro  habría sido realizada de mala fe. Se trata de afirmación  equivocada, en cuanto lo único que publicitó la anotación  preventiva de la transferencia es que el referido acto  jurídico era ineficaz, es decir, no surtía efectos,  circunstancias que fueron corroboradas además en las  sentencias casatorias aludidas en el considerando segundo  de la presente sentencia. Sétimo. Supuesta infracción  normativa del artículo 219, inciso 4, del Código Civil.  Finalmente, el impugnante alude a que el acto jurídico cuya  nulidad se deduce sería nulo por fin ilícito. No es posible  atender tal cuestionamiento porque ello implicaría otorgarle  al recurrente la legitimidad procesal que precisamente en  la sentencia se le niega; por lo demás, la causal de nulidad  que alega sería aplicable si la venta a favor de la Asociación  Inter Plaza Centro hubiera sido una de bien ajeno, pero es  esto lo que se ha descartado al precisarse que la  enajenación a favor del recurrente no surte efecto jurídico  alguno. Octavo. Conclusión No existiendo infracción  normativa alguna, el recurso de casación debe de ser  desestimado. VI. DECISIÓN Por estos fundamentos y  aplicación del artículo 397 del Código Procesal Civil,  declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto  por Jesús Miguel Paredes Fuentes, sucesor procesal del  demandante, Jesús Paredes Goñe; DISPUSIERON la  publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El  Peruano”, conforme a Ley; en los seguidos con la  Asociación Inter Plaza Centro, sobre nulidad de acto  jurídico; devuélvase. SS. SALAZAR LIZÁRRAGA, RUEDA  FERNÁNDEZ, ECHEVARRÍA GAVIRIA, RUIDÍAS FARFÁN.  EL VOTO DE LOS SEÑORES JUECES SUPREMOS  CUNYA  CELI,  CALDERÓN  PUERTAS  y  LÉVANO  VERGARA, ES COMO SIGUE: I. ASUNTO En el presente  proceso sobre nulidad de acto jurídico, Jesús Miguel  Paredes Fuentes, sucesor procesal del demandante,  Jesús Paredes Goñe, ha interpuesto recurso de casación  mediante escrito de fecha 12 de noviembre de 201914,  contra la sentencia de vista, de fecha 15 de mayo de  201915, que revocó la sentencia de primera instancia, de  fecha 13 de enero de 201616, que declaró infundada la  demanda y reformándola la declaró improcedente; en los  seguidos con la Asociación Inter Plaza Centro y Factoría El  Progreso S.A. en liquidación. II. ANTECEDENTES 1.  Demanda Mediante escrito de fecha 23 de marzo de  201117, subsanado mediante escrito de fecha 26 de abril de  201118, Jesús Paredes Goñe, interpuso demanda de  nulidad de acto jurídico contra la empresa Factoría El  Progreso S.A. en liquidación y la Asociación Inter Plaza  Centro, con relación al acto contenido en la minuta y  escritura pública de compraventa, de fecha 21 de julio de  2010, celebrado entre Factoría El Progreso S.A. en  liquidación a favor de la Asociación Inter Plaza Centro,  respecto del 87.482% de los derechos y acciones del  inmueble ubicado en jirón Leticia Nº 251 (actualmente jirón  Leticia Nº 673 y Juan Castilla Nº 142) (actualmente  denominado jirón Ayacucho Nº 942) distrito de Lima,  inscrito en la partida Nº 49017284 del Registro de Propiedad  Inmueble. Sustenta este extremo de la demanda en lo  prescrito en el artículo 219 incisos 1, 3, 4, 5 y 8, del Código  Civil. Como pretensión accesoria, demanda indemnización  por daños y perjuicios, para que los demandados le paguen  la suma de noventa mil soles (S/ 90,000.00). Fundamentos  de la demanda: - Es propietario del citado inmueble en un  porcentaje de 48.97% de las acciones y derechos que le  correspondía a Factoría El Progreso S.A. pues se le  transfirió mediante minuta de compraventa, el 12 de  octubre de 1994, elevada a escritura pública ante notario  Rubén Mendieta Vergara, con fecha 16 de diciembre de  1994. - La totalidad del inmueble comprende un área de4,116.73 m2 y se encuentra inscrita en el asiento 15, a  página 72 del tomo 404, partida registral Nº 49017284 del  Registro de Propiedad Inmueble de Lima, habiéndosele  transferido el equivalente a 48.97% un área de 2,015.85  m2, tal como se advierte en la cláusula segunda de la  escritura pública de compraventa. - El actor afirma que la  propiedad inmueble no la pudo inscribir debido, en principio,  por el fallecimiento del notario público y, posteriormente,  por los procesos judiciales iniciados por los liquidadores de  la codemandada quienes cuestionaron dicha compraventa  mediante un proceso de nulidad de acto jurídico. 2.  Contestación de la demanda La parte demandada,  Asociación Inter Plaza Centro, mediante escrito de fecha  11 de agosto de 201119, contestó la demanda, indicando los  siguientes fundamentos: - La escritura celebrada el 16 de  diciembre de 1994 es falsa, adolece de irregularidades y  así fue declarada como producto de una acción de control  realizada por la Oficina General de Auditoría del Archivo  General de la Nación, emitiéndose el informe Nº 091-2009- AGN/DNAAI-DANJ, de fecha 20 de marzo de 2009. La  parte demandada, Factoría El Progreso S.A. en  liquidación contestó la demanda, mediante escrito de  fecha 15 de agosto de 201120, sosteniendo: - La falsedad  de la compraventa a favor del demandante viene siendo  ventilada en la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de  Justicia de Lima (expediente Nº 2534-2009). - Asimismo, la  escritura pública ha sido observada en reiteradas ocasiones  por la Sunarp y por el propio Archivo General de la Nación,  a través de acciones de control realizadas de oficio por el  Órgano de Auditoría Interna, cuyas pericias grafotécnicas  determinaron una serie de irregularidades como que los  sellos, firmas del notario y el vendedor son falsos. - El actor  presentó en el año 1998 una demanda de prescripción  adquisitiva de dominio, la cual se tramitó ante el Décimo  Juzgado Civil de Lima (expediente Nº 42793-1998) hecho  que se debe meritar. - El demandante no sometió a  conciliación la pretensión indemnizatoria. 3. Sentencia de  primera  instancia  Mediante  sentencia  de  primera  instancia, de fecha 13 de enero de 201621, se resolvió  declarar infundada la demanda de nulidad de acto jurídico,  bajo los siguientes fundamentos: - La parte demandante  anotó preventivamente su compraventa con fecha 16 de  julio de 2008, respecto al 48.97% de los derechos y  acciones, otorgada por Factoría El Progreso S.A., sin  embargo, el 19 de febrero de 2010, se inscribió el asiento  E00002, cancelando la citada anotación preventiva, por  haber transcurrido el plazo de vigencia de la anotación  preventiva previsto en el artículo 66 del Reglamento  General de los Registros Públicos. - En la anotación  preventiva se dejó constancia de las irregularidades  existentes en la escritura pública de compraventa, lo que  determinó la no inscripción de la misma a favor del  demandante. - La parte demandada, Asociación Inter Plaza  Centro, adquirió por compraventa de Factoría El Progreso  S.A. en liquidación, el referido inmueble, mediante escritura  pública, de fecha 21 de julio de 2010, es decir, con  posterioridad a la inscripción del asiento E00002, que  canceló la anotación preventiva citada, de lo cual se infiere  que no habría mala fe en la compraventa citada, sino la  adquisición con riesgo jurídico. - No está acreditado en  autos, que la Asociación Inter Plaza Centro estuvo  confabulada para defraudar al actor, siendo que la  autenticidad del pago está acreditada con el informe  efectuado por el Banco Scotiabank, en donde corre la  fotocopia del cheque de gerencia no negociable Nº  09357619, de fecha 21 de julio de 2010, endosado en su  reverso por Factoría El Progreso S.A. en liquidación. 4.  Recurso de apelación Mediante escrito de fecha 12 de  febrero de 201622, el demandante formuló recurso de  apelación, siendo sus argumentos los siguientes: - No se  ha considerado que en la partida registral del inmueble  corre una anotación preventiva, de fecha 16 de julio de  2008, de compraventa a su favor del 48.97% de los  derechos y acciones otorgada por Factoría El Progreso  S.A. en liquidación y que dicha anotación publicitaba a  terceros que el recurrente adquirió dichas acciones y  derechos. Debe considerarse que la transferencia de un  bien opera conforme a lo preceptuado en el artículo 949 del  Código Civil, habiendo quedado evidenciado que los  celebrantes del contrato materia de nulidad tenían pleno  conocimiento de su adquisición. - En cuanto a la simulación  absoluta, se ha concluido erróneamente que con el informe  del Banco Scotiabank se acredita que se cumplió con el  pago del precio, siendo que allí no se señala a cuánto  ascienden los medios de pago y en la propia escritura  pública se afirma que no se exhibe medio de pago. 5.  Sentencia de segunda instancia Se emitió una primera  sentencia de segunda instancia, de fecha 19 de abril de201723, que fue declarada nula mediante Casación Nº  2492-2017/Lima, ordenándose que la Sala Superior emita  nuevo fallo. La Corte Suprema señaló: i) No se dio  respuesta exhaustiva y convincente a todos los extremos,  fundamentos y agravios del recurso de apelación; en aras  de una solución definitiva al tema sub litis; en atención a lo  establecido en el artículo III del Título Preliminar del Código  Procesal Civil, que establece los fines del proceso. ii) Debe  tenerse en cuenta lo resuelto en el expediente Nº 14016- 04, culminado con la ejecutoria suprema Casación Nº 180- 2015, de fecha 9 de marzo de 2016, expedida por la Sala  Civil Transitoria de la Corte Suprema, en el cual se discute  la validez de la escritura pública de compraventa de  acciones y derechos de fecha 16 de noviembre de 1994. iii)  Debe considerarse que si bien la anotación preventiva de la  escritura pública de compraventa de acciones y derechos  otorgada  a  favor  del  demandante  fue  cancelada  posteriormente, no se podía desconocer los efectos de  publicidad que de ella se derivaba, pues alertaba a terceros  sobre una contratación respecto a las acciones y derechos  que integran el derecho de propiedad y copropiedad sobre  el bien inmueble en litigio, razón por la cual se debe  dilucidar si un mismo propietario o copropietario puede  enajenar válidamente vía compraventa en forma sucesiva  el derecho real del que es titular y de ser así, cuál es el acto  jurídico que debe prevalecer a la luz de los principios que  rigen la contratación y la buena fe que debe primar como  regla de conducta contractual de las partes. iv) El artículo  1539 del Código Civil recoge la figura de la venta del bien  ajeno, disposición que ha sido aplicada por la Sala Superior  en la sentencia impugnada, debiendo analizarse dentro del  contexto de los hechos expuestos en la demanda, en la  contestación, así como en los puntos controvertidos si  resulta o no pertinente al caso sub litis. v) Debe tenerse en  cuenta que: “la observación en el Registro de la Propiedad  Inmueble […] procede cuando hay omisión o cuando  adolece de error subsanable, a lo que se debe agregar en  el ámbito del Registro de Propiedad Inmueble, esta es,  como regla general, declarativa y no constitutiva, facultativa  y no obligatoria”. vi) Se ha aplicado la resolución del  superintendente nacional de los Registros Públicos Nº  126-2012-SUNARP-SN, publicada el 19 de mayo de 2012,  sin embargo, se tiene que los actos registrales de anotación  preventiva, observación, cancelación de dicha anotación,  etc. se han efectuado con fecha anterior a este Reglamento  Normativo Registral. El 15 de mayo de 2019, la Tercera  Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, expidió  sentencia de vista24, que revocó la sentencia de primera  instancia, que declaró infundada la demanda y reformándola  la declaró improcedente, bajo los siguientes fundamentos:  -  Existen  problemas  de  ineficacia  funcional  y/o  representación en el contrato de compraventa a favor del  demandante (contrato 1), pues se ha establecido a nivel  registral y judicial que el único liquidador que representó al  vendedor (La Factoría) en el contrato 1 no contaba con  facultades y/o representación suficiente para vender el  inmueble, pues La Factoría contaba con 3 liquidadores. -  En sede registral, con motivo de la inscripción del contrato  1, se realizó una anotación preventiva en el asiento C00009  de la partida Nº 49 (página 31), en el que se señaló, entre  otras observaciones, que: “(…) el representante de la  vendedora no cuenta con facultades suficientes para  vender inmuebles (…)”. - Luego, en sede judicial, con  motivo de un proceso contencioso administrativo iniciado  por el propio demandante contra los Registros Públicos,  originado por la validación de la observación por el Tribunal  Registral, la Sala de Derecho Constitucional y Social  Permanente de la Corte Suprema, en la Casación Nº 7662- 2013/Lima, de fecha 28 de abril de 2015 (página 696),  señaló en su décimo considerando: “al haberse establecido  en las instancias de mérito que en el presente caso el acto  de compraventa fue celebrado por uno solo de los  liquidadores de la empresa Factoría El Progreso, a pesar  de que ésta contaba con tres liquidadores, resulta evidente  que la observación planteada por el Registrador (…),  resulta fundada”. - Mientras los cuestionamientos no sean  levantados por el demandante, éste no puede reputarse  propietario porque no existe sentencia judicial firme que  reafirme y/o ratifique su derecho de propiedad en el proceso  judicial respectivo. - Lo resuelto por Sala Civil Transitoria  de la Corte Suprema de Justicia de la República, declarando  infundada la demanda (ver Casación Nº 180-2015/Lima, de  fecha 9 de marzo de 2016, páginas 2467 a 2477 del  expediente acompañado, sobre nulidad de acto jurídico,  expediente Nº 14016-2004), respecto del contrato 1, no lo  valida en modo alguno, pues lo único que señaló es que se  trataba de un caso de ineficacia de acto jurídico más no de  nulidad de acto jurídico. - Debe tenerse presente, queproducida la caducidad de la anotación preventiva, la  demandada, Asociación Inter Plaza Centro, recién adquirió  el inmueble, vía contrato 2, de fecha 21 de julio de 2010  (páginas 65 a 69), esto es, cuando la anotación preventiva,  realizada con observaciones, había caducado [de pleno  derecho el 06 de julio de 2009], por no haberse levantado  las serias observaciones señaladas por el registrador al  momento de realizar la anotación preventiva, entre las  cuales destacaba, el hecho que el representante de la  vendedora, Factoría El Progreso en liquidación, no contaba  con facultades suficientes para vender inmuebles. Por  estas razones, se concluye que la anotación preventiva, en  el presente caso, no generó el efecto de publicidad que  normalmente genera porque el acto que se publicitaba era  ineficaz. - En una situación normal y/o regular, con motivo  de la doble venta, la segunda venta, es nula; sin embargo,  en el presente caso no estamos frente a una situación  normal y/o regular, pues en puridad, no hay doble venta,  porque la primera, es ineficaz [no ha llegado a producir  efectos], luego, si la primera es ineficaz, en rigor no  podemos hablar de segunda venta, en favor de Asociación  Inter Plaza Centro, sino de una primera venta válida. -  Efectivamente, por razón de temporalidad, debe aplicarse  el Reglamento de los Registros Públicos, aprobado por  resolución de Superintendencia Nacional de los Registros  Públicos Nº 079-2005-SUNARP/SN, de fecha 30 de marzo  de 2005, más no el Reglamento de los Registros Públicos  Nº 126-2012-SUNARP-SN, de fecha 19 de mayo de 2012,  como por error se usó en la sentencia de vista casada. No  obstante, ello, en ambos Reglamentos (artículo 66), el  plazo de caducidad de una anotación preventiva es el  mismo, 1 año y, dicho plazo, opera de pleno derecho (sin  necesidad de declaración). - No se puede ingresar a emitir  un pronunciamiento de fondo por falta de una de las 3  condiciones de la acción (la legitimidad para obrar activa),  razón por la cual a la luz de lo dispuesto por el artículo 121,  última parte y, 427.1 del Código Procesal Civil, corresponde  declarar improcedente la demanda por manifiesta falta de  legitimidad para obrar activa. III. RECURSO DE CASACIÓN  El 12 de noviembre de 2019, Jesús Miguel Paredes  Fuentes, sucesor procesal del demandante, Jesús Paredes  Goñe, ha interpuesto recurso de casación, siendo declarado  procedente por este Supremo Tribunal mediante la  resolución de fecha 9 de julio de 2020, por las siguientes  causales: i) Infracción normativa del inciso 3, del  artículo 139 de la Constitución Política del Estado y del  artículo I del Título Preliminar del Código Procesal  Civil; ii) Infracción normativa del inciso 5, del artículo  139 de la Constitución Política del Estado; iii) Infracción  normativa del artículo 231 del Código Civil; iv)  Infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil;  v) Infracción normativa del artículo 2014 del Código  Civil y del artículo VIII del Texto Único Ordenado del  Reglamento  General  de  los  Registros  Públicos  aprobado  por  Resolución  de  Superintendencia  Nacional de Registros Públicos Nº 126-2012-SUNARP- SN; vi) Infracción normativa del artículo 364 del Código  Procesal Civil; y, vii) Infracción normativa del artículo  219, inciso 4, del Código Civil. IV. CUESTIÓN JURÍDICA  EN DEBATE En el presente caso, la cuestión jurídica en  debate consiste en determinar si con el pronunciamiento  inhibitorio la Sala Superior ha afectado el derecho a la  tutela jurisdiccional efectiva y si para ese pronunciamiento  es correcto analizar el título de quien plantea la nulidad de  acto jurídico a favor de tercero, en atención a la legitimidad  para obrar. V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA  Primero. Causales del recurso de casación El presente  recurso de casación fue declarado procedente por causales  de orden material, referidas a la interpretación efectiva del  acto jurídico, interpretación sistemática de sus cláusulas, la  interpretación integral y los actos realizables del adquiriente  en el contexto del otorgamiento de la escritura pública.  Asimismo, por razones de orden procesal, referidas a la  infracción al debido proceso. Segundo. Sentencia  inhibitoria de la Sala Superior El fallo recurrido no emite  pronunciamiento de fondo, sino indica que la demanda es  improcedente por falta de legitimidad para obrar activa del  demandante. Ese es, por tanto, el primer problema a  dilucidar. Tercero. La falta de legitimidad material 1. Los  actos jurídicos existen, valen y son eficaces. Se trata de 3  supuestos distintos que generan diferentes consecuencias:  existencia, como presencia misma del negocio jurídico;  validez, como conformidad al ordenamiento legal y  cumplimiento de los requisitos legales; y, eficacia, como  despliegue transformador de la realidad jurídica25. Su  carencia origina inexistencia del negocio, invalidez del  negocio o ineficacia del mismo. 2. En el presente caso, la  sentencia impugnada expresa que el contrato realizado afavor de la parte demandante (al que denomina “contrato  1”) carece de eficacia. Se trata de una afirmación  sustentada en: i) que la referida compraventa fue suscrita  solo por uno de los 3 liquidadores; ii) que así lo ha indicado  la sentencia casatoria Nº 7662-2013/Lima, de la Sala  Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema;  y, iii) que esa fue la ratio decidendi de la sentencia casatoria  Nº 180-2015/Lima, emitida por la Sala Civil Transitoria de la  Corte Suprema. 3. Debe señalarse que la legitimidad  contractual impone tener una posición jurídica que habilite  a las partes a disponer del desplazamiento patrimonial que  realiza. 4. De los datos que emergen de los medios  probatorios actuados y de las sentencias ejecutoriadas,  cuyos efectos deben extenderse en torno a la eficacia del  referido “contrato 1”, se puede colegir que dicho acuerdo  es ineficaz por falta de legitimidad de la empresa que  transfirió el inmueble. 5. La pregunta, sin embargo, consiste  es determinar si del acto jurídico ineficaz del demandante  por falta de legitimidad en la transferencia, se puede  concluir que hay falta de legitimidad para obrar procesal.  Estimo que no por las siguientes razones: a. Hubo en la  compraventa a favor del demandante alguien que dispuso  del bien y alguien que lo adquirió. Esa ausencia de  legitimidad para disponer del bien fue de Factoría El  Progreso S.A., no del accionante; luego, este no carece de  falta de legitimidad. b. El acto es ineficaz, pero ratificable y  no existe disposición alguna que hable de plazos de  prescriptibilidad, de lo que sigue que no se puede impedir a  las partes la posibilidad de decisión jurisdiccional con  pronunciamiento de fondo. c. Si se afirma que el acto es  válido no es posible concluir que se carece de legitimidad  procesal, pues existiendo la relación material se presenta  la relación procesal. d. No cabe confundir la falta de  legitimidad para disponer un bien con la falta de legitimidad  para iniciar un proceso. La legitimidad contractual es el  poder de disposición con una determinada posición jurídica,  que supone poder para disponer del objeto del contrato y  para hacer eficaz el acto26. En cambio, la legitimidad procesal  supone la congruencia entre la relación material y la relación  procesal surgida de la invocación de un derecho que se dice  poseer. Por eso, Montero Aroca, ha señalado que la  legitimación “no puede consistir en la existencia del derecho  y la obligación, que es el tema de fondo que se debatirá en  el proceso y se resolverá en la sentencia, sino simplemente  en las afirmaciones que realiza el actor27”. e. En esa  perspectiva, el demandante alega la titularidad de un  derecho; ese es el título habilitante que lo legitima para  intervenir en el proceso: si esa titularidad no la acredita o no  surte los efectos que considera es un tema que exige  pronunciamiento de fondo y no resolución inhibitoria. f. No  es posible aplicar el artículo 397 del Código Procesal Civil  dada la falta de decisión de fondo en la sentencia impugnada.  Cuarto. Conclusión Así las cosas, debe declararse fundado  el recurso de casación a fin que se emita pronunciamiento  decidiéndose sobre la causa en litigio. VI. DECISIÓN Por  estos fundamentos y aplicación del artículo 396 del Código  Procesal Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casación  interpuesto por Jesús Miguel Paredes Fuentes, sucesor  procesal del demandante, Jesús Paredes Goñe; en  consecuencia, declararon NULA la sentencia de vista, de  fecha 15 de mayo de 2019, dictada por la Tercera Sala Civil  de la Corte Superior de Justicia de Lima. ORDENARON que  la mencionada Sala Superior emita nuevo pronunciamiento  conforme a las directivas señaladas en los considerandos de  la  presente  ejecutoria  suprema.  DISPUSIERON  la  publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El  Peruano”, conforme a Ley; en los seguidos con la Asociacion  Inter Plaza Centro, sobre nulidad de acto jurídico;  devuélvase. Por licencia del señor juez supremo Távara  Córdova, integra esta Sala Suprema, el señor juez supremo  Lévano Vergara. SS. CUNYA CELI, CALDERÓN PUERTAS,  LÉVANO VERGARA. 1  Página 1297. 2  Página 1207. 3  Página 568. 4  Página 75. 5  página 101. 6  Página 224. 7  Página 275. 8  Página 568. 9  Página 654. 10  Página 954. 11  Página 1207. 12  “[…] al haberse establecido en las instancias de mérito que en el presente caso el  acto de compraventa fue celebrado por uno solo de los liquidadores de la empresa  Factoría El Progreso, a pesar de que esta contaba con tres liquidadores, resulta  evidente que la observación planteada por el Registrador […] resulta fundada”.13  “[…] corresponde manifestar que […] la disposición de bienes sociales sin la  intervención de uno o más de los liquidadores, es uno de ineficacia y no de nulidad  de acto jurídico, ello en virtud, que posee los elementos esenciales y presupuestos  de validez, pero que no llega a producir sus efectos (o solo algunos de ellos) por  falta de algún requisito de eficacia; esto es, la disposición de bienes sociales sin la  intervención de uno o más de los liquidadores se traduce en un supuesto de falta  de legitimación para disponer, misma que no constituye un requisito de validez,  sino de ineficacia” (fundamento sétimo). 14  Página 1297. 15  Página 1207. 16  Página 568. 17  Página 75. 18  página 101. 19  Página 224. 20  Página 275. 21  Página 568. 22  Página 654. 23  Página 954. 24  Página 1207. 25  LEÓN HILARIO, Leysser. Derecho Privado-parte general, Lima-Perú. 2019. Pp.  37-38. 26  BIANCA, Massimo. Derecho Civil 3. El contrato. Universidad Externado de  Colombia, Bogotá, 2007, p. 86. 27  MONTERO AROCA, Juan. La legitimación en el Código Procesal Civil del Perú. En  Ius et Praxis, No. 24, p. 14. C-2136197-258