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197-2018-LAMBAYEQUE
Sumilla: FUNDADO. SE COLIGE QUE, LA PARTE DEMANDANTE NO HA ACREDITADO FEHACIENTEMENTE SER PROPIETARIO DE LA TOTALIDAD DEL ÁREA DEL INMUEBLE SUB LITIS, EN CONSECUENCIA, AL NO CONTAR CON TÍTULO ALGUNO QUE ACREDITE DICHO DERECHO DE PROPIEDAD, SE DEBE DECLARAR LA NULIDAD Y CANCELACIÓN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES DEL ACTO JURÍDICO DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DEL PREDIO.
Fecha de publicación (aaaammdd): 20230228
Fecha del documento: –
Índice fuente: JURISPRUDENCIA JUDICIAL
Repositorio oficial: Datos abiertos – Ministerio de Justicia y Derechos Humanos
SENTENCIA
CASACIÓN Nº 197-2018 LAMBAYEQUE
Materia: NULIDAD DE ACTO JURÍDICO SUMILLA.- En el presente caso, debe declararse fundado el recurso de casación y en sede de instancia declararse fundada en parte la demanda de nulidad de actos jurídicos y cancelación de asientos registrales, al resultar evidente que los accionantes solamente acreditan ser titulares de un área de terreno de ciento veinte metros cuadrados (120.00m2) y no de la totalidad del área de mayor extensión de ochenta y cinco mil ciento noventa y cuatro metros cuadrados (85,194.00m2), por lo que la nulidad de los actos jurídicos demandados deberá efectuarse respecto de los ciento veinte metros cuadrados (120.00m2). Lima, nueve de octubre de dos mil diecinueve. LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; Vista la causa número ciento noventa y siete – dos mil dieciocho, en audiencia pública de la fecha, y producida la votación de acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia: I. MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por Zoila Francisca Gutiérrez Siancas obrante a fojas cuatrocientos noventa y seis, contra la sentencia de vista contenida en la Resolución número cuarenta y tres, de fecha trece de setiembre de dos mil diecisiete, obrante a fojas cuatrocientos setenta y seis, emitida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque; que con? rmó la Resolución número treinta y cuatro, de fecha diecinueve de enero de dos mil diecisiete, obrante a fojas trescientos noventa y uno, que declaró fundada la demanda de Nulidad de Acto Jurídico. II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Esta Sala Suprema mediante resolución de fecha tres de mayo de dos mil dieciocho, obrante a fojas cuarenta y cuatro del cuadernillo de casación), ha declarado procedente el recurso de casación por las siguientes causales: i) infracción de los incisos 1 y 2 del artículo 427 del Código Procesal Civil y artículo VI del Título Preliminar del Código Civil; alegando que la parte demandante carece de interés para obrar y de interés económico para ejercitar la acción; pues cuestiona el acto jurídico de la compraventa del inmueble total de ochenta y cinco mil ciento noventa y cuatro metros cuadrados (85,194.00m²) cuando la compraventa en la que ampara su pretensión solo recae sobre ciento veinte metros cuadrados (120.00m²) que forma parte del predio de mayor extensión antes referido; por lo que se está ante una extralimitación y ejercicio abusivo de su derecho que en ningún modo se condice con el quantum de su adquisición equivalente a ciento veinte metros cuadrados (120.00m²). ii) Infracción del artículo II del Título Preliminar del Código Civil; sustentando que la ley no ampara el ejercicio abusivo del derecho que están realizando los demandantes al invocar la nulidad de la compraventa de un terreno de ochenta y cinco mil ciento noventa y cuatro metros cuadrados (85,194.00m²) cuando el contrato que presentan a su favor es solo sobre ciento veinte metros cuadrados (120.00m²) de ese total. iii) infracción de los incisos 3 y 8 del artículo 219 y artículo V del Título Preliminar del Código Civil; arguyendo que, el acto jurídico cuestionado cumple con todos los requisitos de validez; sin embargo, la Sala no identi? ca cómo se habrían con? gurado las causales de objeto jurídicamente imposible o contravención a las normas que interesan al orden público o las buenas costumbres, no citan cuáles son las normas materiales en concreto que supuestamente tildan como ilícita las transferencias de fechas diecisiete de febrero de dos mil doce y del veinticinco de febrero de dos mil trece; ni identi? ca la normatividad legal que supuestamente interesan al orden público que supuestamente se habrían contravenido con la celebración de los actos cuya nulidad se pretende. Acota que, no se ha tenido en cuenta que al adquirir el predio matriz – incluido el terreno de ciento veinte metros cuadrados (120.00m²) previamente transmitido a los accionantes -, nunca fue su voluntad perjudicarlos en su posesión, ni titularidad del mismo; que ha quedado plasmado en autos su plena disposición de formalizar la transferencia del área de ciento veinte metros cuadrados (120.00m²) a los demandantes en cuanto concluyan los procedimientos de saneamiento físico legal, teniendo en cuenta que los demandantes adquirieron el área de terreno en dichas condiciones, vale decir, como parte integrante del predio agrícola de mayor extensión y sin opción a cabida en el registro público, en tanto no se inscriban el cambio de uso de terreno de agrícola a urbano, así como las independizaciones inmobiliarias. Precisa que, la pretensión de nulidad de la compra venta es incompatible con el propósito y buena fe con la que deben conducirse los demandantes, si se tiene en cuenta que el efecto de la declaración de nulidad de la compra venta es que se retrotraigan las cosas a su estado anterior, invistiendo la titularidad a los vendedores primigenios, lo que no implica per sé que se reconozca a plenitud el derecho del demandante, ni tampoco da lugar a la traslación a su favor en el registro público. Sustenta que los contratos de compra venta de fechas diecisiete de febrero de dos mil doce y veinticinco de febrero de dos mil trece concurren plenamente los elementos y requisitos de validez del acto jurídico que se contrae del artículo 140 del Código Civil. Indica que cuando la exponente adquirió en compra venta el predio rústico los vendedores le transmitieron la posesión jurídica de la integridad del mismo ochenta y cinco mil ciento noventa y cuatro metros cuadrados (85,194.00m²) excepto la detentada por los demandantes ciento veinte metros cuadrados (120.00m²) y por otros tres adquirientes respecto a extensiones similares y en las mismas condiciones contractuales, la compraventa es fuerte indicio de que el contrato se encuentra dotado de los requisitos de ley, por cuanto el interés de la compradora está dirigido y se circunscribe a la extensión que recibe en posesión; la conducta ilícita y contraria a las leyes sería que la adquiriente efectúe actos perturbatorios a la posesión o desconozca la titularidad de los demandantes, lo que no ha ocurrido, ni ocurrirá, más bien les ha cursado comunicaciones transmitiéndole su voluntad en procura de que quede sellado el compromiso de formalizar la transferencia del terreno a su favor en cuanto concluyan los procedimientos de saneamiento legal e independización. Indica que, su intención fue adquirir el predio con excepción del terreno de los demandantes, siendo que las partes contratantes optaron por celebrar la compraventa del predio rústico en su integridad por razones eminentemente prácticas, puesto que la posesión del mismo en el registro público era la de una unidad inmobiliaria unitaria, más no porque les haya impulsado la intención de desconocer la titularidad del demandante sobre la porción de terreno previamente adquirida. III. CONSIDERANDO: PRIMERO.- Previamente a la absolución del recurso de casación sub examine, es necesario hacer un breve recuento de lo acontecido en el proceso. En tal sentido, Nelson Calle Carrasco y Graciela Garcia Ruiz de Calle interponen demanda sobre Nulidad de Acto Jurídico, mediante escrito obrante a fojas veintinueve, subsanada a fojas cincuenta y ocho y sesenta y seis, contra Corpus Cristian León Hidalgo, María Carmela Antón Paico de León, Zoila Francisca Gutiérrez Siancas y Edinson Levi Sánchez Suarez, solicitando lo siguiente: i) La nulidad de la compraventa realizada mediante escritura pública de fecha diecisiete de febrero del dos mil doce por Corpus Cristian León Hidalgo y María Carmela Antón Paico de León (vendedores) a favor de Francisca Gutiérrez Siancas (compradora); ii) La nulidad de la compraventa de acciones y derechos realizada por escritura pública del veinticinco de febrero del dos mil trece efectuada por Zoila Francisca Gutiérrez Siancas a favor de Edinson Levi Sánchez Suárez; iii) La cancelación de los asientos C-00001 y C-00002 de la Partida Electrónica número 1035585 del Registro de la Propiedad Inmueble de Chiclayo. SEGUNDO.- Como sustento de su demanda, los accionantes, entre otras consideraciones señalan lo siguiente: a) Los demandados Corpus Cristian León Hidalgo y Carmela Antón Paico de León fueron propietarios de la parcela identi? cada con Unidad Catastral número 10677 que formó parte del predio “San Félix”, del distrito de Pimentel, con un área de nueve punto cuarenta y hectáreas (9.49hs), inscrita en la Ficha número 29772 actualmente Partida número 11035585, habiendo realizado diferentes ventas, es así que el uno de febrero de mil novecientos noventa y siete vende a los demandantes un área de ciento veinte metros cuadrados (120.00m2), inmueble que se encuentra debidamente identi? cado; b) Los citados demandados nunca realizaron independizaciones de las ventas efectuadas, ? gurando como propietario del total del predio, y cuando los demandantes han pretendido realizar la independización del predio se han dado con la sorpresa que los demandados han vendido mediante escritura del diecisiete de febrero del dos mil doce la totalidad del predio que tenían registrado, es decir, ochenta y cinco mil ciento noventa y cuatro metros cuadrados (85,194.00m2), a favor de Zoila Francisca Gutiérrez Siancas, dentro del cual se encuentra el predio adquirido por los accionantes, transferencia que resulta ser simulada y contiene un acto jurídicamente imposible, siendo además contrario a normas imperativas, debido a que se pactó como precio de venta la suma de veintisiete mil nuevos soles (S/.27,000.00) sin emplear algún medio de pago pese a que el valor comercial es de treinta mil seiscientos ochenta y seis dólares americanos (US$.30,686.00); c) La demandada Zoila Francisca Gutiérrez Siancas por su parte ha vendido el cero punto seiscientos setenta y dos por ciento (0.672%) de las acciones y derechos sobre el inmueble a favor de Edinson Levi Sánchez Suárez por un valor de dos mil nuevos soles (S/.2,000.00) que es ín? mo de acuerdo al valor comercial, por lo que se trata de un acto simulado, por lo que solicita además la cancelación de los asientos registrales. TERCERO.- Admitida a trámite la demanda mediante la Resolución número tres, de fecha seis de junio de dos mil catorce, obrante a fojas sesenta y ocho; y, luego de haberse corrido traslado de la misma; Edinson Levi Sánchez Suarez, mediante escrito obrante a fojas setenta y seis, contesta la demanda, señalando sustancialmente lo siguiente: a) Ha adquirido el predio sub materia a título oneroso con legitimidad y buena fe registral, el mismo que se encontraba inscrito a favor de Zoila Francisca Gutiérrez Siancas, del cual solo se le trans? rió el cero punto seiscientos setenta y dos por ciento (0.672%) de las acciones y derechos, sobre los cuales ejerce propiedad; y, b) El precio de la compraventa fue ? jado por las partes y no de acuerdo a la valorización de un perito, dado que no existe norma imperativa en ese sentido. CUARTO.- Tramitada la demanda según su naturaleza, mediante la Resolución número seis, de fecha veintinueve de agosto de dos mil catorce, obrante a fojas noventa y tres, el juez de la causa declaró rebeldes a los demandados Corpus Cristian León Hidalgo, María Carmela Antón de León y Zoila Francisca Gutiérrez Siancas. El Juez de la causa, mediante sentencia contenida en la Resolución número treinta y cuatro, de fecha diecinueve de enero de dos mil diecisiete, obrante de fojas trescientos noventa y uno, declaró fundada la demanda sobre nulidad de actos jurídicos y cancelación de asientos registrales; en consecuencia, declaró la nulidad de la compraventa realizada mediante escritura pública de fecha diecisiete de febrero del dos mil doce por Corpus Cristian León Hidalgo y María Carmela Antón de León a favor de Zoila Francisca Gutiérrez Siancas y la compraventa de acciones y derechos efectuada según escritura pública del veinticinco de febrero del dos mil trece efectuada por Zoila Francisca Gutiérrez Siancas a favor de Edinson Levi Sánchez Suárez, así como la cancelación de los asientos C00001 y C00002 de la Partida número 11035585 del Registro de la Propiedad Inmueble de Chiclayo. De los fundamentos expuestos por el Juez de la causa se extrae lo siguiente: a) respecto al acto jurídico contenido en la escritura pública del diecisiete de febrero de dos mil doce, se establece que los demandados Corpus Cristian León Hidalgo y María Carmela Antón de León eran propietarios de un área de ochenta y cinco mil ciento noventa y cuatro metros cuadrados (85,194.00m2), de los cuales vendieron a los accionantes un lote de ciento veinte metros cuadrados (120.00m2), mediante escritura pública de compraventa del uno de febrero de mil novecientos noventa y siete; sin embargo, mediante escritura pública del diecisiete de febrero de dos mil doce, vendieron a través de su representante, la totalidad del predio a favor de la demandada Zoila Francisca Gutiérrez Siancas, lo cual constituye un acto jurídicamente imposible; en ese sentido, la transferencia realizada a favor de los actores consta en un instrumento público de fecha anterior a la venta realizada por los codemandados, y si bien la misma no se registró debido a que previamente debía realizarse la independización del área vendida; sin embargo, según tasación de fojas seis, no cuestionada por la demandada, el inmueble adquirido por los demandados presenta construcciones que permite apreciar que los accionantes se encuentran en posesión del inmueble, pese a que no habitan en el mismo por no existir una vivienda. Asimismo, conforme a dicha tasación, se determina que el valor por metro cuadrado del terreno es de doscientos cincuenta dólares americanos (US$.250.00); sin embargo, los demandados han transferido el total del inmueble de ochenta y cuatro mil ciento noventa y cuatro metros cuadrados (84,194.00m2) por la suma de veintisiete mil soles (S/.27,000.00), precio que a la fecha de dicha trasferencia (diecisiete de febrero de dos mil doce) resulta irrisorio de acuerdo al valor comercial del terreno; b) En relación al acto jurídico contenido en la escritura pública del veinticinco de febrero de dos mil trece se establece que los demandados Corpus Cristian León Hidalgo y María Carmela Antón de León venían efectuando transferencias de lotes de terrenos ubicados dentro del área mayor inscrito a su nombre y pese a ello trans? rieron la totalidad del predio a favor de Zoila Francisca Gutiérrez Siancas, por lo que habiéndose concluido que dicha venta es nula por imposibilidad jurídica de su objeto, también lo es la realizada a favor de Edinson Levi Sánchez Suárez, pues su vendedora no era propietaria del inmueble por ser nula la transferencia que se le hizo a su favor, además se establece que si bien la venta a favor de Edinson Levi Sánchez Suárez se realizó el veinticinco de febrero del dos mil trece y se encuentra inscrita desde el trece de marzo de ese año, dicho demandado no ha realizado acto alguno en la calidad de copropietario del inmueble, es decir, no ha existido modi? cación alguna en la situación del bien, asimismo, si bien dicho demandado ha sostenido que adquirió el bien en base a la fe del registro, no puede negarse que también tenía conocimiento que el inmueble tenía construcciones, no siendo aceptable que alguien que adquiere derechos sobre el inmueble se limite a veri? car que el bien está inscrito a nombre de su vendedor sin constatar en el mismo predio su situación fáctica y de esta forma, determinar si coincide o no con su situación registral, conducta que corresponde a un comprador diligente. Por lo demás, en la venta de acciones y derechos se pactó como precio de venta la suma de dos mil soles (S/.2,000.00), pese a que se trataba de acciones y derechos sobre un predio de ochenta y cinco mil ciento noventa y cuatro metros cuadrados (85,194.00m2), suma irrisoria que aunada al hecho de que no se realizó pago alguno ante el Notario Público que extendió la escritura pública, se concluye que se trata de un acto simulado. QUINTO.- Apelada la sentencia de primera instancia, la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque mediante la Resolución número cuarenta y tres, de fecha trece de setiembre de dos mil diecisiete, obrante a fojas cuatrocientos setenta y seis, con? rmó la apelada, al establecer lo siguiente: a) Es un hecho no negado por las partes, que dentro del lote de mayor extensión que se vendió a la demandada Zoila Gutiérrez Siancas, se encontraba el que se había vendido a los demandantes, siendo así, dicha transferencia también incluía al indicado bien, con lo cual se estaba trans? riendo una propiedad respecto de la cual ya no tenían derecho alguno los transferentes Corpus Cristian León Hidalgo y María Carmela Antón de León, por lo mismo, dicho acto jurídico si resulta nulo por ser contrario a las normas que interesan al orden público; no se puede plantear que la venta ha sido parcial, pues ello no aparece de la escritura pública materia de nulidad, por ende se trata de un acto jurídico único y por toda la extensión del terreno lo que afecta la propiedad de los actores. A mayor abundamiento tampoco se podría pregonar que se trata de venta de bien ajeno, ya que no se dan los supuestos del artículo 1537 del Código Civil, concordante con el inciso 2 del artículo 1409 del mencionado Código; siendo pertinente entender que en el caso de autos se ha vendido como propio lo que es ajeno, siendo así el acto traslativo no es válido pues nadie puede disponer sobre mayor derecho del que realmente tiene; además, porque la venta de bien ajeno está tipi? cada como delito perseguible de o? cio en el inciso 4 del artículo 197 del Código Penal; b) Se aclara que no puede ser imputado de invalido un acto jurídico de transferencia de propiedad en razón de lo irrisorio del precio que se pagó por el bien, pues incluso el propietario pudo haberlo regalado; sin embargo, el precio si viene a ser un dato importante cuando se acusa al contrato de compraventa de simulación absoluta o ? n ilícito o acto contrario a las normas que interesan al orden público o las buenas costumbres, pues allí sí el monto que se pagó por el bien podría ser un indicio de las conductas que se denuncian como agraviantes de un derecho. En el caso de autos sucede esto, ya que se ha presentado en autos una pericia que hace ver que el precio de metro cuadrado en la zona donde se ubica el bien de mayor extensión, es muy superior al que se pagó en la primera transferencia. Por otro lado, en un contrato de compraventa cuando el precio pagado por el bien resulta irrisorio, es el vendedor quien tiene la posibilidad de hacer el reclamo mediante la vía de lesión, lo que no resulta ser el r r caso de autos. SEXTO.- Existiendo denuncias por infracción de normas de derecho material y procesal, corresponde veri? car primero si se ha con? gurado o no esta última causal, pues en caso de ser estimada, se dispondría el reenvío de la causa al estadío procesal correspondiente, impidiendo que sea factible el análisis de las normas materiales en las que se sustenta o debió sustentarse la resolución recurrida. SÉTIMO.- En primer término corresponde analizar los vicios procesales denunciados por la recurrente en los apartados a) y b), al contener en esencia los mismos argumentos; al respecto, se denuncia la infracción normativa procesal de los incisos 1 y 2 del artículo 427 de Código Procesal Civil y artículos II y VI del Título Preliminar del Código Civil, argumentándose que la demandante carecería de interés para obrar y de interés económico para ejercitar la presente demanda al haber solicitado la nulidad de la totalidad de la compraventa del inmueble de un área de ochenta y cinco mil ciento noventa y cuatro metros cuadrados (85,194.00m2) cuando la compraventa cuya nulidad solicita comprende solamente de cie to veinte metros cuadrados (120.00m2) de ese total, lo que a decir de la recurrente constituiría un ejercicio abusivo del derecho. OCTAVO.- La legitimidad para obrar es la cualidad emanada de la ley para requerir una sentencia favorable respecto del objeto litigioso, situación que coincide en la mayoría de los casos, con la titularidad de la relación jurídica sustancial. La falta de legitimidad para obrar consiste, entonces, en la ausencia de esa cualidad, sea porque no existe identidad entre la persona del actor y aquella a quien la acción esta concedida o entre la persona del demandado y aquella contra la cual se concede.1 NOVENO.- Tendrá interés para ejercitar o contestar una acción quien tenga necesidad de tutela jurídica, dado a que se encuentra en la imposibilidad de obtener por vía extrajudicial la protección a su derecho que se propone conseguir con la intervención del órgano jurisdiccional.2 En ese sentido, el interés para obrar consiste en el actual y concreto estado de necesidad de tutela jurisdiccional en que se encuentra una persona determinada, y que lo conmina a solicitar, por vía única y sin tener otra alternativa e? caz, la intervención del órgano jurisdiccional con la ? nalidad que resuelva el con? icto de intereses en el cual es parte. DÉCIMO.- Por su parte, el abuso el derecho opera como un límite al ejercicio de los derechos subjetivos. El derecho positivo ampara el ejercicio regular de los derechos subjetivos; cuando estos son ejercidos irregularmente, de mala fe o rebasando los ? nes para los cuales el ordenamiento jurídico con? ere los derechos subjetivos al sujeto, de tal forma que provoquen una desarmonía social que se desencadene en una situación de injusticia, se caerá en el abuso. El ejercicio de un derecho subjetivo es regular, normal, cuando la acción u omisión se lleva a cabo dentro de los límites del respeto al derecho ajeno; si se sobrepasa estos límites se incurre en abuso el derecho que el ordenamiento jurídico condena.3 DÉCIMO PRIMERO.- En el presente caso, conforme se ha dejado anotado precedentemente, la recurrente sustenta la causal por infracción normativa procesal, señalando esencialmente que los accionantes han invocado la nulidad de la compraventa de un terreno de ochenta y cinco mil ciento noventa y cuatro metros cuadrados (85,194.00m2), cuando estos últimos presentan a su favor solamente un contrato de compraventa sobre un área de ciento veinte metros cuadrados (120.00m2), respecto de dicho área de terreno. En ese sentido, de los términos de la demanda incoada se veri? ca que, en efecto, los accionantes solicitan la nulidad de los actos jurídicos de fechas diecisiete de febrero de dos mil doce y veinticinco de febrero de dos mil trece, mediante las cuales los demandados habrían dispuesto de la totalidad del área de terreno constituido por ochenta y cinco mil ciento noventa y cuatro metros cuadrados (85,194.00m2) que incluía los ciento veinte metros cuadrados (120.00m2) que fuera adquirido con anterioridad por los accionantes; por tanto la legitimidad e interés para obrar en este proceso se encuentra plenamente justi? cado a favor de los accionantes al haber invocado al órgano jurisdiccional la tutela jurisdiccional efectiva con la ? nalidad de solucionar el con? icto de intereses surgido, no apreciándose por lo demás el ejercicio abusivo de un derecho por parte de los demandantes en este aspecto al no veri? carse la existencia de algún exceso en el ejercicio de su derecho de acción. DÉCIMO SEGUNDO.- Sin perjuicio de lo señalado precedentemente, al constituir en esencia los argumentos de la recurrente, aspectos que guardan relación con el fondo del asunto controvertido, corresponderá a este Suprema Sala al momento de analizar la infracción normativa material declarada procedente, examinar en detalle estos agravios; por cuya razón la causal procesal denunciada en estos apartados devienen en desestimables. DÉCIMO TERCERO.- Entrando al análisis de la causal por infracción normativa material declarada procedente, se advierte que la recurrente denuncia la infracción de los incisos 3 y 8 del artículo 219 del Código Civil y artículo V del Título Preliminar del Código Civil, argumentando que la Sala Superior no habría identi? cado de qué manera se habría con? gurado la nulidad de los actos jurídicos por las causales de objeto jurídicamente imposible y contrario a las normas que interesan al orden público. DÉCIMO CUARTO.- Respecto de la infracción normativa del artículo 219 del Código Civil, es pertinente señalar que los actos jurídicos como creadores de situaciones o relaciones jurídicas determinadas entre sus celebrantes pueden ser objeto de invalidación cuando falta a los mismos, el consentimiento o alguno de los requisitos esenciales que prescribe el artículo 140 de Código Civil. Al respecto, el artículo 219 del precitado código establece, que el acto jurídico será nulo, cuando su objeto es física y jurídicamente imposible, cuando adolezca de simulación absoluta, cuando sea contrario a normas de orden público, entre otros. Siendo ello así, el acto jurídico adolecerá de simulación absoluta cuando el negocio simulado por decisión de las partes, aparenta la existencia de una reglamentación negocial que en realidad no es querida4 (…) la imposibilidad física está considerada como la imposibilidad material de la existencia del objeto o su no factibilidad de realización, la imposibilidad jurídica, que el objeto sea contraria a la ley y al orden publico5 (….). Por su parte, la causal de nulidad del acto jurídico contrario al orden público y a las buenas costumbres se fundamenta en la limitación de la autonomía de la voluntad en razón a que los actos jurídicos se celebran contraviniendo normas imperativas que son la expresión de orden público; estas nulidades no operan automáticamente, sino que los jueces tienen la facultad de declararlas con el sustento de la norma imperativa contravenida por la autonomía privada; por lo general, estas nulidades están integradas a las normas prohibitivas provenientes del conjunto del ordenamiento jurídico.6 DÉCIMO QUINTO.- En ese sentido, revisada las sentencias expedidas, se connota que las instancias de merito han llegado a establecer de manera palmaria y concluyente que el lote de terreno de mayor extensión de un área de ochenta y cinco mil ciento noventa y cuatro metros cuadrados (85,194.00m2) fue transferida por los codemandados Corpus Cristian León Hidalgo y María Carmela Antón de León a favor de la codemandada Zoila Francisca Gutiérrez Siancas, mediante escritura pública de compraventa de fecha diecisiete de febrero de dos mil doce, cuando los primeros habían transferido con anterioridad a los demandantes Nelson Calle Carrasco y Graciela García Ruiz de Calle, mediante escritura pública de compraventa de fecha uno de febrero de mil novecientos noventa y siete, un área de ciento veinte metros cuadrados (120.00m2) de dicha área total, de ello se razona entonces que el acto jurídico de compraventa suscrito entre los codemandados adolece de causal de nulidad por objeto jurídicamente imposible habida cuenta que según esta causal nuli? cante, ninguna persona puede transferir a otro un derecho del que ya no se es titular, además que icho acto jurídico resultaba ser contrario al orden público en razón que el citado acto jurídico se había celebrado contraviniendo normas imperativas que prohibían transferir un bien del que ya no se es titular. Igual situación acontece con la transferencia de propiedad efectuada por Zoila Francisca Gutiérrez Siancas a favor de Edinson Levi Sánchez Suarez mediante escritura pública de compraventa de derechos y acciones de fecha veinticinco de febrero de dos mil trece, agregado al hecho que este ultimo comprador no tuvo la diligencia mínima necesaria en la adquisición del cero punto seiscientos setenta y dos por ciento (0.672%) de las acciones y derechos sobre el citado inmueble pues a la fecha de dicha adquisición se veri? ca que los demandantes habían con anterioridad efectuado construcciones sobre el referido bien. DÉCIMO SEXTO.- Ahora bien, estando a que es un hecho incontrovertible que los accionantes han adquirido ciento veinte metros cuadrados (120.00m2) de un predio de mayor extensión de ochenta y cinco mil ciento noventa y cuatro metros cuadrados (85,194m2), no parece lógico ni razonable que se tenga que declarar la nulidad de la totalidad de la compraventa efectuada entre los demandados puesto que ello signi? caría declarar un derecho cuando resulta evidente que los demandantes no han acreditado la titularidad de la totalidad del área de terreno de mayor extensión. DÉCIMO SÉTIMO.- Siendo esto así, esta Suprema Sala actuando en sede de instancia deberá declarar la revocatoria de la sentencia de vista en lo que fuere pertinente, esto es, procediendo a declarar la nulidad de los actos jurídicos de compraventa solamente en lo que respecta al área de terreno en una extensión de ciento veinte metros cuadrados (120.00m2) que es en efecto el área que los accionantes acreditan titularidad indiscutible, además que no debe olvidarse que es deber del juzgador administrar justicia procurando la igualdad entre las partes. IV. DECISIÓN: Por tales consideraciones, y en atención a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 396 del Código Procesal Civil, declararon: 4.1. FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Zoila Francisca Gutiérrez Siancas obrante a fojas cuatrocientos noventa y seis,; en consecuencia CASARON la sentencia de vista contenida en la Resolución número cuarenta y tres, de fecha trece de setiembre de dos mil diecisiete, obrante a fojas cuatrocientos setenta y seis, emitida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque; y, actuando en sede de instancia. REVOCARON la sentencia apelada contenida en la Resolución número treinta y cuatro, de fecha diecinueve de enero de dos mil diecisiete, obrante a fojas trescientos noventa y uno, que declaró fundada la demanda; y, REFORMANDOLA declararon FUNDADA EN PARTE la demanda de fojas veintinueve; en consecuencia, se declaró la nulidad de las transferencias efectuadas por los demandados en un área de ciento veinte metros cuadrados (120.00m2), respecto de los actos jurídicos de compraventa realizadas mediante escritura pública del diecisiete de febrero de dos mil doce por Corpus Cristian León Hidalgo y María Carmela Antón de León a favor de Zoila Francisca Gutiérrez Siancas así como la compraventa de acciones y derechos efectuada según escritura pública del veinticinco de febrero del dos mil trece por Zoila Francisca Gutiérrez Siancas a favor de Edinson Levi Sánchez Suárez, debiendo igualmente procederse a la cancelación de los asientos C00001 y C00002 de la Partida 11035585 del Registro de la Propiedad Inmueble de Chiclayo en cuanto a dicha área de terreno corresponde, cursándose en ejecución de sentencia los partes respectivos, con lo demás que contiene. 4.2. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario O? cial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Nelson Valle Carrasco y otra contra María Carmela Antón de León y otros, sobre Nulidad de Acto Jurídico; y los devolvieron. Integra esta Sala la Jueza Suprema Arriola Espino por licencia del Juez Supremo Señor Ruidias Farfán. Ponente Señor Romero Díaz, Juez Supremo. S.S. ROMERO DÍAZ, CABELLO MATAMALA, AMPUDIA HERRERA, ARRIOLA ESPINO, LÉVANO VERGARA. 1 Torres Vásquez, Anibal. Código Civil. Sexta Edición. Editorial Temis. 2002. Pg. 32 2 Op. Cit. Pg. 31 3 Op. Cit. Pg. 23 4 Casación número 1147-2008-Ucayali 5 Casación número 1233-2007-Lambayeque 6 Casación número 1021-1996-Huaura C-2147942-4
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