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1773-2017-LIMA NORTE
Sumilla: FUNDADO. EN EL PRESENTE CASO, ESTAMOS FRENTE A UN CONTRATO DE CESIÓN DE DERECHOS CON PRESTACIONES RECÍPROCAS Y DE CUMPLIMIENTO SIMULTÁNEO, POR CONSIGUIENTE, PARA QUE LA DEMANDANTE PUEDA SOLICITAR LA SOLUCIÓN DE DICHO CONTRATO DEBE DE HABER CUMPLIDO CON SU OBLIGACIÓN, LO CUAL NO SE ADVIERTE EN EL CASO EN CONCRETO, POR TANTO, SE DEMUESTRA QUE SE HAN TRANSGREDIDO LOS DERECHOS PROCESALES DE LA RECURRENTE, EN CONSECUENCIA, SE ORDENA EMITIR UNA NUEVA RESOLUCIÓN.
Fecha de publicación (aaaammdd): 20230228
Fecha del documento: –
Índice fuente: JURISPRUDENCIA JUDICIAL
Repositorio oficial: Datos abiertos – Ministerio de Justicia y Derechos Humanos
SENTENCIA
CASACIÓN Nº 1773-2017 LIMA NORTE
Materia: RESOLUCIÓN DE CONTRATO SUMILLA: En virtud de la excepción de incumplimiento, no puede el demandante pretender la resolución del contrato con prestaciones recíprocas y de cumplimiento simultáneo, si se demuestra que es este quien primero no ha cumplido con su obligación o garantizado su cumplimiento, conforme a lo previsto en el artículo 1426 del Código Civil. Lima, diecisiete de agosto de dos mil dieciocho. LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número mil setecientos setenta y tres – dos mil diecisiete, en Audiencia Pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia: 1. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN: Viene a conocimiento de esta Sala Suprema el recurso de casación interpuesto por Zoila Ysela Huamán Cubas a fojas quinientos noventa y nueve, contra la sentencia de vista de fojas quinientos ochenta, de fecha quince de noviembre de dos mil dieciséis, emitida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, que revocó la sentencia apelada de fecha dieciséis de mayo de dos mil trece, obrante a fojas trescientos setenta y tres, en el extremo que declara fundada la demanda de resolución de contrato, reformándola: 1) Declaró improcedente la pretensión principal de resolución judicial de contrato y su accesoria; y, 2) Declara fundada la pretensión subordinada de Restitución del bien inmueble; en consecuencia, ordena que los demandados restituyan a la demandante el inmueble ubicado en la manzana E, lote 14-A, del Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo – Callao. 2. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN: Por resolución de fecha veinte de julio de dos mil diecisiete, corriente a fojas setenta del cuaderno de casación, se ha declarado procedente el recurso por las causales de infracción de derecho material y procesal. La recurrente ha denunciado: a) La infracción normativa procesal de los artículos 196 y 197 del Código Procesal Civil, señalando que la sentencia de vista impugnada no ha merituado las pruebas aportadas, como la declaración de parte efectuada por la empresa demandante, donde expresamente declara que su transferente le indicó que el terreno sub litis está en pleno proceso de prescripción adquisitiva; es decir, acepta que no es titular del predio. Asimismo, que tampoco se ha valorado el medio probatorio de inspección judicial practicado, con el que se ha acreditado que su terreno y la fábrica allí construida corresponde al lote número 14-A de la manzana E, del asentamiento humano Marginal Santa Catalina, Callao, y no al programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo, Callao; y b) La infracción normativa material de los artículos 941, 1335 y 1429 del Código Civil, alegando que al estar en posesión del predio, se presume que la fábrica ha sido construida de buena fe, en mérito a un contrato suscrito mucho antes de la interposición de la demanda. Asimismo, que la parte acreedora ha incurrido en mora al no haber cumplido con la obligación principal de dar seguridad o certeza en transferir la propiedad, puesto que se tratan de prestaciones recíprocas, razón por la cual la recurrente suspendió el cumplimiento de su prestación, lo que hace atendible la excepción de incumplimiento, conforme al artículo 1426 del Código Civil. Además, el acreedor ha actuado de forma contradictoria; pues, por una parte mani? esta su decisión de resolver el contrato mediante la cláusula resolutoria expresa, y por otra, procede a intimar a la parte recurrente para que cumpla con su prestación, lo que es contrario al ejercicio de la cláusula resolutoria expresa. 3. ANTECEDENTES: Previo a la absolución de las denuncias formuladas por la recurrente, conviene hacer las siguientes precisiones respecto de lo acontecido en el proceso: DEMANDA: Según escrito de demanda obrante a fojas cuarenta y ocho, la Compañía Promotora de Vivienda Progreso Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada solicita como pretensión principal que se declare resuelto el Contrato de Cesión de Derechos de fecha treinta y uno de julio de dos mil cuatro por falta de pago y se restituya vía desalojo accesorio el inmueble sito en la manzana E, lote 14 – A del Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo – Callao; y, como pretensión subordinada se disponga la restitución del citado inmueble. Alega como fundamentos que mediante el citado contrato le entregaron a los demandados el inmueble materia de litis por la suma de siete mil ochocientos dólares americanos (US$7,800.00), el mismo que debía pagarse en cincuenta y nueve (59) cuotas y que a la fecha sin razón, ni justi? cación se vienen negando a abonarle las cuotas de pago -esto es- desde el mes de junio de dos mil seis a junio de dos mil nueve, por lo que mediante carta notarial de fecha veintiocho de enero de dos mil diez se requirió el cumplimiento del pago de las treinta y siete letras de cambio impagas, bajo apercibimiento de dar por resuelto el contrato y sin valor legal y, habiendo incumplido los demandados con el pago, solicita que judicialmente se resuelva el contrato y por ende se disponga el lanzamiento del inmueble a los emplazados y se le restituya en el estado en que se encontraban al momento en que se produjo la causal que la motivó. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: Juan Luis Salazar Paucar y Zoila Ysela Huamán Cubas mediante escrito obrante a fojas noventa y cuatro, se apersonan al proceso y contestan la demanda señalando que tomaron posesión del inmueble al encontrarse vacío y sin dueño, que habiendo construido su vivienda y estando posesionados en el lote fueron sorprendidos por la actora al presentarse como propietaria del mismo, razón por la cual suscribieron el Contrato de Cesión de Derechos el treinta y uno de julio de dos mil cuatro, a ? n de no verse afectados en la creencia de que era la propietaria; no obstante resulta que el terreno es del Estado conforme puede veri? carse de la copia literal donde se encuentra incluido el predio sub litis, asimismo indican que son posesionarios con justo título y el hecho de no haberles, la Municipalidad del Callao, entregado el inmueble le ha otorgado la constancia de posesión del bien que pertenece al asentamiento humano Marginal Santa Catalina Ex Fundo Oquendo y que al hacer los trámites ante la Municipalidad tomó conocimiento que la presunta cesionaria estaba tramitando un procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio ante el Tercer Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, la misma que le ha sido desestimada, por lo que la demanda instaurada en el presente proceso deviene en improcedente pues el documento que pretende resolverse no es legal. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: El juez del Tercer Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, mediante sentencia de fecha dieciséis de mayo de dos mil trece, de fojas trescientos setenta y tres, declaró fundada la demanda de resolución de contrato; en consecuencia, resuelto el contrato de Cesión de Derechos de fecha treinta y uno de julio de dos mil cuatro y ordena que los demandados cumplan con desocupar el inmueble sub litis al considerar respecto al primer punto controvertido -si resulta declarar judicialmente resuelto el Contrato de Cesión de Derechos acotado por la causal de incumplimiento de pago- se tiene que conforme a la carta notarial la demandante requiere el pago a la parte demandada a ? n que en el plazo de quince días cumpla con pagar el monto adeudado, esto es, la suma de cuatro mil cuatrocientos dólares americanos (US$4,400.00) por concepto de treinta y siete (37) letras de cambio, bajo apercibimiento de dar por resuelto el contrato de pleno derecho respecto del inmueble sub litis la misma que se dejó a un familiar del demandado conforme se advierte de la constancia de noti? cación que obra al reverso de dicha carta notarial, por lo que resulta evidente que si los demandados Zoila Ysela Huamán Cubas y Juan Luis Salazar Paucar no han cumplido con lo establecido en la cláusula cuarta del Contrato de Cesión de Derechos lo que se corrobora con las letras de cambio siendo que la primera tiene fecha de vencimiento treinta de junio de dos mil seis y la última treinta de junio de dos mil nueve las que se encuentran impagas, por lo que dicho contrato ha quedado resuelto de pleno derecho en aplicación a lo dispuesto por el artículo 1429 del Código Civil, y por otro lado debe tenerse en consideración que el contrato materia de litis es un acto jurídico celebrado por las partes, el cual se presume que cumple con todos los requisitos de validez pero si alguna de las partes o terceros se vieran afectados con su celebración tienen expedita la vía para cuestionarlo conforme a los alcances previstos en el artículo 219 de dicho ordenamiento legal, lo que no ha ocurrido en autos toda vez que los demandados no acreditan con pruebas que el contrato sub litis haya sido declarado judicialmente inválido, por lo que cualquier cuestionamiento a la titularidad de la demandante deberá hacerlo en vía de acción; de igual manera no adjunta medio de prueba alguno que acredite que antes de suspender el cumplimiento de la prestación a su cargo haya requerido al demandante el cumplimiento de su prestación y que por ello dejaría de cumplir su obligación, razón por la cual adeudan treinta y siete letras, por lo que no se da el supuesto establecido por el artículo 1426 del Código Civil, para eximir el cumplimiento de la demandada con su obligación del pago de las cuotas pactadas; en cuanto a las construcciones con los medios probatorios que adjuntan no acreditan que las mismas sean de su propiedad, por lo tanto dicho extremo no se encuentra acreditado; en relación al segundo punto controvertido habiéndose determinado que el Contrato de Cesión de Derechos ha quedado resuelto de pleno derecho, la resolución del mismo se retrotrae al momento en que se produce la causal que la motiva, en consecuencia habiendo la demandada recibido la posesión del terreno sub litis y al haberse resuelto el mismo debe procederse con su restitución declarando judicialmente resuelto el contrato. SENTENCIA DE VISTA: La Sala Civil Transitoria de la Corte Superior de Lima Norte, por resolución de fecha quince de noviembre de dos mil dieciséis, de fojas quinientos ochenta, revoca la sentencia contenida en la Resolución número dieciocho, de fecha dieciséis de mayo de dos mil trece, reformándola: 1) Declara improcedente la pretensión principal y su accesoria; y, 2) Declara fundada la pretensión subordinada de restitución de bien inmueble, en consecuencia ordena que los demandados restituyan a la demandante el inmueble ubicado en la manzana E, lote 14-A, del Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo – Callao. Como fundamentos señala que aun cuando la denominación es la de Cesión de Derechos, se trata de un contrato de compraventa, porque como se puede evidenciar del contrato materia de resolución, no hay ingreso ni salida de ninguna de las partes, porque la cedente que es la empresa demandante Compañía Promotora de Vivienda Progreso Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada, permanece en la posición contractual que ocupa, no se libera de sus obligaciones, tampoco cede un derecho para que sea pagado por los cesionarios, hoy demandados al tercero (“parte cedida” que sería Catalina Navarro Barrientos); por el contrario permanece como acreedora de las obligaciones de pago del precio, en su misma ubicación contractual, se obliga al saneamiento en caso de evicción, además de convertir en arras los pagos efectuados, por los cesionarios; lo que evidencia su calidad de vendedora de la Empresa demandante y no de cedente de derechos. Entendiéndose que el Contrato de Cesión de Derechos ha sido desnaturalizado, para evidenciar la concurrencia de los elementos del contrato de compraventa, lo que signi? ca que es materia de resolución un contrato de compraventa por el hecho de haberse obligado la empresa demandante a transferir la propiedad del bien (véase tercera cláusula) y por lo tanto es de carácter bilateral. La demandante Compañía Promotora de Vivienda Progreso Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada, pretende A la declaración de la resolución del contrato, y ante el incumpliendo de prestaciones el ordenamiento legal también prevé como mecanismo de resolución del contrato la ? gura de la resolución extrajudicial de pleno derecho, prevista en el artículo 1429 del Código Civil. En el presente caso, por la propia declaración de los demandados Zoila Yzela Huamán Cubas y Juan Luis Salazar Paucar (contestación de demanda), es evidente que incumplieron con la obligación de pagar las cuotas pactadas, establecidas en el contrato de fecha treinta y uno de julio de dos mil cuatro, corroborado con las letras impagas, con lo que se con? gura el supuesto de hecho previsto en los artículos 1428 y 1561 del Código Civil, los que han sido invocados por la actora. Empero, también consta en la carta notarial de fecha ocho de febrero de dos mil diez, que la Compañía Promotora de Vivienda Progreso Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada, requirió a los demandados el pago de las letras vencidas otorgándoles para ello el plazo de quince días, bajo apercibimiento de resolver el contrato de pleno derecho, cumpliéndose, en consecuencia, con haber exigido el pago de las letras que constituye la obligación del demandado, habiendo remitido la carta notarial de fecha veinticinco de marzo de dos mil diez, mediante la que hace efectivo el apercibimiento y declara resuelto de pleno derecho el contrato, lo que da cumplimiento formal a la resolución de pleno derecho del contrato de manera extrajudicial, que produce todos sus efectos, sin perjuicio de ello, corresponde analizar la alegación de los demandados, de “justi? car” su incumplimiento de la obligación de pago del saldo del precio, prestación que le correspondía, con el hecho que la empresa demandante ni su presunta cesionaria son propietarias del lote materia de litis, sino es el Estado Peruano, representado por el Ministerio de Agricultura; por lo que suspendió el pago de las demás cuotas debido al incumplimiento del demandante de la cláusula sexta y séptima del contrato, por no otorgarle la seguridad o posibilidad de que el predio materia del contrato, a futuro pueda ser saneado o transferido a la recurrente registralmente. Dicho argumento debe ser desestimado en la medida que si bien el ordenamiento jurídico contempla la “excepción de incumplimiento” (excepción sustantiva de inejecución), en las relaciones jurídicas con prestaciones recíprocas, siendo facultad de las partes suspender la ejecución de su obligación, hasta que la otra cumpla la suya o al menos la garantice; esta para su materialización requiere de la concurrencia de ciertos requisitos que son: a) Existencia de un contrato con prestaciones recíprocas que deban cumplirse simultáneamente; b) Incumplimiento por el actor de su prestación; c) Falta de Incumplimiento del excepcionante; y, d) La buena fe. Tales requisitos en el caso concreto no se cumplen por lo siguiente: 1) Si bien se trata de un contrato de compraventa con prestaciones recíprocas, estas no deben cumplirse de manera simultánea, no están condicionadas entre sí, es decir, no se condicionó el pago del precio con el cumplimiento simultáneo de la empresa demandante a efectuar el saneamiento por evicción, lo que sería ilógico, porque obviamente para ejecutarse el saneamiento por evicción está sujeto a la vigencia de los efectos del derecho de propiedad, uso o posesión, es decir la vigencia de los efectos contractuales; 2) Aún no se han dado las condiciones para el cumplimiento del saneamiento por evicción por parte de la empresa vendedora demandante; 3) Los compradores demandados han incurrido previamente en el incumplimiento del pago del saldo del precio, al dejar de pagar la letra número 23 y vencer las que restaban (hasta la letra 59), sin haber justi? cado formalmente, de manera coherente y previa el inicio de su incumplimiento; y, 4) La buena fe de los compradores demandados, queda desvirtuada porque los contratantes dejaron constancia en el numeral 2 de la sexta cláusula del contrato, que: “es de conocimiento de los CESIONARIOS que la propiedad que se le cede se encuentra en Vías de Regularización, en todo caso la Empresa Cedente se compromete al saneamiento en caso evicción, conforme a ley”, lo que implica el conocimiento de los demandados de la situación jurídica del inmueble y del derecho de un tercero anterior a la transferencia a su favor; por lo que no es causa justi? cante de su incumplimiento el hecho de que la empresa demandante ni su presunta cesionaria son propietarias del lote materia de litis, sino es el Estado Peruano, representado por el Ministerio de Agricultura. Siendo ello así, la resolución extrajudicial surte todos sus efectos legales, determinándose que no hay necesidad de recurrir al órgano jurisdiccional, para peticionar la pretensión principal de resolución judicial, debiendo revocarse este extremo y reformándolo declarar la improcedencia de la pretensión principal. Habiéndose desestimado la pretensión principal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 87 del Código Procesal Civil, corresponde resolver la pretensión subordinada de restitución de bien inmueble, teniendo en cuenta que el artículo 1372 del Código Civil, dispone: “Por razón de la resolución, las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraban al momento indicado en párrafo anterior, y si ello no fuera posible deben rembolsarse en dinero el valor que tenían en dicho momento”, en este caso, habiendo resuelto extrajudicialmente la empresa demandante el Contrato de Cesión de Derechos de fecha treinta y uno de julio de dos mil cuatro, y probado la causal de resolución de contrato y asimismo se ha desvirtuado la excepción de incumplimiento, debe disponerse la restitución del bien sub litis como efecto legal de la resolución extrajudicial del precitado contrato. 4. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE: La cuestión jurídica en debate consiste en determinar si la parte demandada está legitimada para invocar la excepción de incumplimiento contemplada en el artículo 1426 del Código Civil. 5. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA: PRIMERO.- En principio, debe señalarse que el recurso de casación civil tiene por ? nes esenciales alcanzar la adecuada aplicación del derecho objetivo y la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia de la República, conforme así lo dispone el artículo 384 del Código Procesal Civil, modi? cado por la Ley número 29364. Por ello la Corte Suprema, mediante el control de las decisiones jurisdiccionales, debe evaluar si el juez de mérito aplicó o no correctamente el derecho. SEGUNDO.- El artículo 1426 del Código Civil señala que: “En los contratos con prestaciones recíprocas en que estas deben cumplirse simultáneamente, cada parte tiene derecho de suspender el cumplimiento de la prestación a su cargo, hasta que se satisfaga la contraprestación o se garantice su cumplimiento”. TERCERO.- La norma antes citada regula la excepción de incumplimiento o llamada también exceptio non adimpleti contractus, que según Messineo: “(…) puede hacerse valer solamente en el contrato con prestaciones recíprocas y no en el contrato con prestación de una sola parte, ni tampoco en el contrato llamado sinalagmático imperfecto -consiste en la posibilidad de que un contratante se abstenga (legítimamente) de cumplir (es decir, suspenda) la prestación, si el otro no cumpliese (o no ofreciese cumplir) simultáneamente la suya-, salvo que para el cumplimiento de ambas prestaciones las partes hubiesen establecido términos distintos o que estos resultaran de la naturaleza del contrato, para el cumplimiento de las dos prestaciones”1. De la Puente y Lavalle comenta que: “la excepción de incumplimiento es uno de los efectos propios de los contratos recíprocos, por lo cual solo cuando se trata del cumplimiento de la relación obligacional creada por estos es que procede la excepción”2. CUARTO.- En virtud de lo expuesto, se puede concluir que la excepción de incumplimiento constituye un medio de defensa de fondo que permite al contratante –a quien se exige el cumplimiento de su prestación- negarse a cumplirla, quedando la misma suspendida hasta que la otra parte cumpla con la prestación a su cargo o garantice el cumplimiento de la misma; no obstante, dicha suspensión es una facultad de la parte que no incumpla; por lo tanto, debe ser necesariamente invocada por esta. QUINTO.- En tal sentido, para efectos de establecer si los jueces dejaron de aplicar correctamente el precitado artículo 1426 del Código Civil, es necesario señalar que para formular la exceptio non adimpleti contractus se debe cumplir con los siguientes requisitos: a) La existencia de un contrato con prestaciones recíprocas que deban cumplirse simultáneamente; b) El incumplimiento por el accionante de su prestación; c) La falta de incumplimiento del excepcionante; y, d) La buena fe. SEXTO.- En cuanto al primer requisito –la existencia de un contrato con prestaciones recíprocas que deban cumplirse simultáneamente- es pertinente traer a colación lo señalado por De la Puente y Lavalle: “El requisito de la simultaneidad del cumplimiento de las prestaciones está íntimamente vinculado, como es obvio, a la exigibilidad de las mismas, pues de nada valdría que ambas prestaciones deban cumplirse al mismo tiempo, si esta oportunidad no ha llegado aún. En efecto, tanto la prestación a cargo del demandado cuyo cumplimiento solicita el demandante cuanto la prestación a cargo del demandante cuya falta de cumplimiento o garantía de cumplimiento le opone el demandado deben ser exigibles al momento de la demanda, ya que de otra manera ni el demandante ni el demandado se encontrarían en situación de demora en el cumplimiento”3. El segundo presupuesto – incumplimiento por el accionante de su prestación- exige que el demandante no haya cumplido la prestación a su cargo, lo que implica que la prestación a cargo del demandado se suspende hasta que aquel cumpla, pues debe recordarse que el efecto de esta excepción es suspender la ejecución de la prestación a cargo del demandado, subsistiendo la relación jurídica obligacional entre las partes. -En cuanto al tercer requisito –falta de incumplimiento del excepcionante-, debe señalarse que esto signi? ca, que si bien la prestación a cargo del demandado debe ser exigible, ello no debe obedecer a que se encuentre en mora, pues tal situación le impediría invocar la excepción. En cuanto al último requisito de la buena fe, este se sustenta en lo dispuesto en el artículo 1362 del Código Civil, según el cual los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes; es decir, se exige al excepcionante obrar correctamente al plantear la excepción de incumplimiento, pues sería contrario a la buena fe si esta ha impedido a la otra ejecutar la prestación a su cargo. SÉTIMO.- Ahora bien, todo lo antes expuesto permite establecer que en este caso sí se presentan los presupuestos para la procedencia de la excepción de incumplimiento; pues, en cuanto al primer requisito, se tiene que el Contrato de Cesión de Derechos de fecha treinta y uno de julio de dos mil cuatro, en realidad, constituye un contrato de compraventa con prestaciones recíprocas; pues, por un lado, la vendedora Compañía Promotora de Vivienda Progreso Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada asumió como prestación la transferencia del inmueble, consistente en el lote número 14-A de la manzana E, del Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo – Callao, conforme se advierte de las cláusulas segunda y tercera de dicho acto jurídico; por otro lado, los compradores Juan Luis Salazar Paucar y Zoila Ysela Huamán Cubas asumieron como contraprestación el pago del precio de dicho predio en la suma de siete mil ochocientos dólares americanos (US$7,800.00), tal como se aprecia de la cláusula cuarta; asimismo, la empresa cedente se obligó al saneamiento de la propiedad en caso de evicción, así como a regularizar dicha propiedad a favor del cesionario, tal como se desprende de la cláusula sexta, numeral dos del contrato sub litis. En cuanto al segundo presupuesto, sobre el incumplimiento de la empresa accionante, aquí debe precisarse que este se encuentra acreditado con la copia certi? cada de la Partida Registral número P01265663, de fecha treinta y uno de julio de dos mil doce, obrante a fojas noventa, pues se demuestra que a pesar de haber transcurrido más de siete años de la celebración de la transferencia del predio (treinta y uno de julio de dos mil cuatro), este aún está inscrito a nombre de la Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural y no de la empresa vendedora, incumpliendo así las obligaciones a las que se había comprometido, tal como se desprende de la cláusula sexta, numeral dos del Contrato de Cesión de Derechos antes mencionado. Sobre el presupuesto de la falta de cumplimiento de la parte demandada, es pertinente anotar que, en cuanto al pago del precio del predio objeto de transferencia, los contratantes acordaron el pago de siete mil ochocientos y 00/100 dólares americanos (US$7,800.00) por dicho bien, precio que se cancelaría mediante el pago de una cuota inicial de mil doscientos dólares americanos (US$1,200.00) y el saldo restante a través de cincuenta y nueve letras de cambio. Así pues, se tiene probado por el propio dicho de la empresa accionante, vertido en la demanda de fojas cuarenta y ocho, la parte demandada cumplió con pagar veintidós de las cincuenta y nueve cuotas pactadas, suspendiendo el pago de las mismas, al advertir que la empresa vendedora no había cumplido con la prestación a su cargo, consistente en el saneamiento y regularización de los dominios de la propiedad hasta su inscripción correspondiente. En cuanto a la buena fe, debe señalarse que no se ha probado la mala fe de la excepcionante, teniendo en cuenta que la buena fe se presume y la mala fe debe probarse. OCTAVO.- Este orden de ideas permite a este Supremo Tribunal concluir que, en efecto, los jueces de mérito han infringido las normas contempladas en los artículos 1335 y 1426 del Código Civil, al dejar de aplicarlos a este caso, pese a que los hechos probados se encuentran subsumidos dentro de los supuestos fácticos de las normas citadas, y en virtud a los efectos de dicha excepción, no procede declarar la resolución del contrato, y por ende tampoco procedería la pretensión subordinada de restitución del inmueble submateria, pues al amparo de la excepción sustantiva de incumplimiento, subsiste la relación jurídica obligacional entre las partes; siendo esto así, el recurso propuesto merece ser amparado. NOVENO.- Si bien, la recurrente ha denunciado la infracción normativa procesal de los artículos 196 y 197 del Código Procesal Civil, lo cierto es que dichos dispositivos no pueden ampararse, pues evocan a un reexamen probatorio, el mismo que no es viable a nivel de esta Corte Suprema; más aún, cuando se advierte del proceso que tanto el a quo como el ad quem han valorado y examinado el caudal probatorio, pero dándole un cali? cación jurídica errada a las cuestiones fácticas expuestas en el proceso, lo que no motiva necesariamente su anulación. DÉCIMO.- Respecto de las infracciones contenidas en los artículos 941 y 1429 del Código Civil, deben desestimarse, al haberse determinado que se han infringido las disposiciones de los artículos 1335 y 1426 de la norma sustantiva, referida a la mora en las obligaciones con prestaciones recíprocas y, principalmente a la excepción de incumplimiento. 6. DECISIÓN: Por las razones expuestas y en aplicación del artículo 396 del Código Procesal Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Zoila Ysela Huamán Cubas a fojas quinientos noventa y nueve; por consiguiente, CASARON la sentencia de vista de fojas quinientos ochenta, de fecha quince de noviembre de dos mil dieciséis, emitida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte; en consecuencia, NULA la misma; y, actuando en sede de instancia, REVOCARON la sentencia apelada de fojas trescientos setenta y tres, de fecha dieciséis de mayo de dos mil trece, emitida por el Tercer Juzgado Especializado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, que declaró fundada la pretensión principal de resolución de contrato de cesión de derechos; careciendo de objeto pronunciamiento en cuanto a la restitución del predio sub litis; y, REFORMÁNDOLA la declararon: INFUNDADA en todos sus extremos; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario O? cial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Compañía Promotora de Vivienda Progreso Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada contra Zoila Ysela Huamán Cubas y otro, sobre resolución de contrato y otro; y los devolvieron. Integra esta Sala Suprema el Juez Supremo Salazar Lizárraga por licencia de la Jueza Suprema Cabello Matamala. Ponente Señora Céspedes Cabala, Jueza Suprema. S.S. ROMERO DÍAZ, SALAZAR LIZÁRRAGA, ORDÓÑEZ ALCÁNTARA, DE LA BARRA BARRERA, CÉSPEDES CABALA. 1 MESSINEO, Francesco, citado por FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ, César. “Código Civil comentado por los 100 Mejores Especialistas”. Tomo VII, Editorial Gaceta Jurídica, Lima, Perú, p. 371. 2 DE LA PUENTE y LAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Tomo II. Editorial Palestra, Lima, Perú, p. 322. 3 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Ob. Cit., p. 326. C-2147942-25
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