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2438-2018-SAN MARTÍN
Sumilla: INFUNDADO. EN EL PRESENTE CASO, SE ADVIERTE QUE, NO PROCEDE EL HECHO DE QUE LA PARTE RECURRENTE PRETENDE SE LE DECLARE CON MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD SOBRE EL BIEN SUB LITIS CUANDO, PREVIAMENTE A LA INSCRIPCIÓN DE SU SUPUESTO DERECHO, SE ENCONTRABA INSCRITA LA GARANTÍA HIPOTECARIA A FAVOR DE LA ENTIDAD BANCARIA DEMANDADA, POR TANTO, NO CORRESPONDE OTORGARLE EL DERECHO DE PROPIEDAD A LOS ACCIONANTES.
Fecha de publicación (aaaammdd): 20230228
Fecha del documento: –
Índice fuente: JURISPRUDENCIA JUDICIAL
Repositorio oficial: Datos abiertos – Ministerio de Justicia y Derechos Humanos
SENTENCIA
CASACIÓN Nº 2438-2018 SAN MARTÍN
MATERIA: MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD Sumilla: “No es oponible el derecho de propiedad del demandante inscrito con posterioridad a la inscripción de una garantía hipotecaria, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1135 del Código Civil, puesto que tratándose de derechos reales, debe prevalecer el derecho previamente inscrito de buena fe, como es la hipoteca”. Lima, veinticuatro de noviembre de dos mil veinte. LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número dos mil cuatrocientos treinta y ocho -dos mil dieciocho, en audiencia realizada en la fecha y producida la votación correspondiente, emite la siguiente sentencia: I. MATERIA DEL RECURSO: Que, viene a conocimiento de esta Suprema Sala el recurso de casación interpuesto por los demandantes Reinerio Pérez Vílchez y María Dianira Tenorio Arrovas, contra la sentencia de vista contenida en la resolución número diecisiete, de fecha veintisiete de marzo de dos mil dieciocho, expedida por la Sala Mixta y Penal Liquidadora de Moyobamba de la Corte Superior de Justicia de San Martín, que con? rmó la sentencia apelada contenida en la resolución número cinco, de fecha veintisiete de enero de dos mil diecisiete, que declaró infundada la demanda de mejor derecho de propiedad. II. ANTECEDENTES: 1. Demanda: – Por escrito obrante a fojas cuarenta y tres, Reinerio Pérez Vílchez y María Dianira Tenorio Arrovas interponen demanda de mejor derecho de propiedad en contra de BBVA Banco Continental Sucursal Moyobamba y otra, a efectos que se les restituya el derecho de propiedad sobre el inmueble inscrito en la partida número 11054542, identi? cado como lote número dos, manzana “B”, ubicado en “Jr, 20 de abril S/N Moyobamba”, por haberlo adquirido antes de la suscripción de la garantía hipotecaria. – Para sustentar este petitorio, la parte accionante indica que adquirieron el inmueble materia de litis, inscrito en la partida número 11054542 de Leonor Peña Domínguez, el doce de octubre de dos mil trece, e inscribieron su derecho de propiedad el siete de enero de dos mil catorce. Argumentan que a la fecha de adquisición, el bien sub litis no contaba con gravámenes que limite su libre disposición, y estaba previamente independizado de la partida matriz número 11000710 de los Registros Públicos de Moyobamba, mediante la Resolución Gerencial N° 224-2013-MPM/GDUR. Por ello, la adquisición se efectuó en base a los principios de publicidad registral, legitimación y buena fe registral. – La parte actora precisa que con fecha veintitrés de octubre, en el rubro gravámenes y cargas de la partida número 11054542, se ha inscrito la recti? cación del error material, en donde se traslada la hipoteca inscrita en el asiento D00009 y su ampliación inscrita en el asiento D00011 de la partida matriz N° 11000710. Asimismo, frente al no pago de la obligación contraída mediante garantía hipotecaria otorgada por la empresa deudora Café Ecológico del Perú Sociedad Anónima Cerrada, por parte de Leonor Peña Domínguez, el Banco Continental inició el proceso judicial de ejecución de garantías, solicitando la ejecución y remate de varios predios, entre ellos el predio matriz N° 11000710. 2. Absolución: – Por escrito obrante a fojas sesenta y siete, el Banco Continental-Moyobamba contesta la demanda y argumenta que no es de aplicación a los demandantes el principio de buena fe registral ya que al momento de la inscripción de la transferencia por parte de Leonor Peña Domínguez, los accionantes conocían la inexactitud del registro, pues existía una hipoteca inscrita con su ampliación desde el año dos mil doce, en la partida número 11000710, y dicha inscripción fue trasladada a la partida número 11054542, el veintitrés de octubre de dos mil trece. – Mediante escrito obrante a fojas setenta y seis, Leonor Peña Domínguez contesta la demanda y argumenta que el órgano jurisdiccional se pronuncie oportunamente considerando a quien corresponda el mejor derecho de propiedad. 3. Sentencia de Primera Instancia: Por sentencia emitida el veintisiete de enero de dos mil diecisiete, obrante a fojas ciento seis, el Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Moyobamba declaró infundada la demanda. Como sustento de su decisión, el a quo estableció que el predio de litis, inscrito en la partida número 11054542, fue independizado de un predio matriz inscrito en la partida número 11000710, predio que había sido hipotecado, por la propietaria Leonor Peña Domínguez, en toda su extensión por cuarenta mil dólares americanos ($ 40,000.00) a favor del Banco Continental conforme a la escritura pública del veintidós de julio de dos mil diez e inscrito el tres de agosto de dos mil diez, conforme se desprende de la partida 11000710, hipoteca ampliada el quince de junio de dos mil doce, pero que recién fue inscrita en la partida número 11054542, considerando razonable tal inscripción, porque el predio identi? cado como el lote N° 02, manzana B, fue independizado del predio matriz. De ello se aprecia que cuando los demandantes adquieren el inmueble sub litis, este ya tenía gravamen (hipoteca inscrita el año dos mil diez). Siendo así, la independización del predio que efectuó la codemandada Leonor Peña Domínguez llevó consigo la hipoteca dado a su carácter persecutorio; puesto que se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado. En consecuencia, concluye que el Banco Continental tuvo todo el derecho de ser adjudicado con el predio matriz, y es a quien le asiste el principio de oponibilidad previsto en el artículo 2022 del Código Civil, pudiendo oponer su derecho real de propiedad contra los demandantes. Por tanto, es el banco quien ostenta mejor derecho de propiedad. 4. Fundamentos de la apelación: Esta decisión es apelada por la parte demandante, mediante escrito obrante a fojas ciento veinte, alegando, en esencia, que: 1. La sentencia apelada incurre en error al considerar que los demandantes al momento de adquirir la propiedad materia de litis, esta ya se encontraba con gravamen, lo cual no es cierto toda vez que con la partida registral 11054542 de fecha seis de agosto de dos mil trece, se puede acreditar que se encontraba libre de gravamen, lo que los conllevó a comprar dicha propiedad; 2. No es responsabilidad de los demandantes que al momento de la compra, no se haya inscrito el gravamen que pesaba sobre la propiedad, toda vez que ello no alcanza su obligación, sino solo a la parte demandada. No habiéndose merituado básicamente la partida registral 11054542 y la escritura pública N° 1276, en los cuales se puede constatar que la propiedad no se encontraba con gravamen; 3.El Banco Continental con doña Leonor Peña Domínguez recién inscriben el título de ampliación de garantía hipotecaria, de cuarenta mil dólares americanos ($ 40,000.00) a ciento cuarenta mil dólares americanos ($ 140,000.00) el veintidós de octubre de dos mil trece; es decir, con fecha posterior a la transferencia que efectuó Leonor Peña Domínguez. 5. Sentencia de Vista: A través de la sentencia de vista objeto de impugnación, la Sala Mixta y Penal Liquidadora Sede Moyobamba de la Corte Superior de Justicia de San Martín con? rmó la sentencia contenida en la resolución número cinco, de fecha veintisiete de enero de dos mil diecisiete, que declaró infundada la demanda, por tres razones fundamentales: (i) El predio sub litis fue independizado de la partida número 11000710 de mayor extensión para ? gurar en la partida número 11054542 de la O? cina Registral de Moyobamba a gestión de su entonces propietaria Leonor Peña Domínguez, quien a pesar de tener la totalidad de su inmueble hipotecado a favor del Banco Continental, lo vende a los accionantes mediante escritura de fecha doce de octubre de dos mil trece, inscrita en el registro el nueve de enero de dos mil catorce, sin conocimiento de la entidad ? nanciera; (ii) Con fecha veintitrés de octubre de dos mil trece, se inscribió en la partida número 11054542 la ampliación de hipoteca a favor del Banco Continental hasta por la suma de ciento cuarenta mil dólares americanos (US$ 140,000.00), anotándose que se trata de una recti? cación de error material, se procede a trasladar la hipoteca inscrita en el asiento número D00009 y su ampliación inscrita en el D00011 de la partida matriz número 11000710. Con fecha quince de junio r A A A A de dos mil doce Leonor Peña Domínguez otorgó a favor del Banco Continental, nueva ampliación de garantía hipotecaria hasta por cuatrocientos mil dólares americanos (US$ 400,000.00), la que fue inscrita en la partida matriz número 11000710 el dieciocho de junio de dos mil doce; (iii) No favorece a Reinerio Pérez Vílchez y María Dianira Tenorio Arrovas el derecho de oponibilidad de derechos reales sobre inmuebles, puesto que la compra del bien materia de litis que realizaron los precitados a doña Leonor Peña Domínguez, recién lo inscribieron con fecha nueve de enero de dos mil catorce en la partida número 11054542; es decir con posterioridad a las inscripciones antes glosadas realizadas a favor del Banco Continental del Perú-Sucursal Moyobamba, de tal manera que la referida entidad bancaria ostenta el mejor derecho de propiedad sobre el bien materia de litigio. III. RECURSO DE CASACIÓN: Los demandantes Reinerio Pérez Vílchez y María Dianira Tenorio Arrovas interponen recurso de casación, el cual ha sido declarado procedente por esta Suprema Sala, mediante resolución dictada el dieciséis de octubre de dos mil dieciocho, por las siguientes causales: a. Infracción normativa material del artículo 2014 del Código Civil; alegando que la sentencia impugnada incurre en error al considerar que al momento de adquirir el inmueble sub litis por parte de los demandantes, este ya se encontraba con gravamen (hipoteca), lo cual no es real; pues, con la partida 11054542 de fecha seis de agosto de dos mil trece, se acredita que el predio sub materia se encontraba libre de gravamen, lo cual determinó que sea adquirido por los recurrentes. Por lo tanto, no han merituado la mencionada partida registral, así como el Testimonio de Escritura Pública número 1276, en la cual se señaló que el predio sub litis no se encontraba afecto a gravamen alguno que limite su disposición. Asimismo, tampoco han tenido en cuenta que conforme al artículo 1135 del Código Civil, cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se pre? ere al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior. a. Infracción normativa del artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú; aduciendo que la sentencia cuestionada adolece de motivación aparente e insu? ciente, en la medida que no da cuenta de las razones tanto de hecho como de derecho que sustentan la decisión adoptada, y solo se han analizado los hechos controvertidos a partir de los títulos de propiedad que ostentan ambas partes, así como la hipoteca otorgada a favor de BBVA Banco Continental, omitiéndose analizar los gravámenes que afectaban o no al predio adquirido por los demandantes, inscrito en la partida 11054542 al momento de adquisición. IV. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA: 1. Según se ha expuesto precedentemente, el recurso de casación objeto de pronunciamiento ha sido declarado procedente en razón a la denuncia de infracciones normativas de carácter in procedendo e in iudicando. En ese sentido, dada la naturaleza y efectos del error in procedendo, este Colegiado emitirá pronunciamiento, en primer término, sobre las primeras denuncias, pues resulta evidente que de ser estimada alguna de ellas, carecería de objeto pronunciarse sobre la causal restante, al encontrarse perjudicada la validez de los actos procesales. A. Denuncia de carácter procesal: 2. El artículo 139, inciso 3, de nuestra Constitución Política del Perú consagra como principio rector de la función jurisdiccional, dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la observancia del debido proceso; el cual, conforme a la interpretación que reiteradamente ha sostenido la Corte Interamericana de Derechos Humanos, exige fundamentalmente que todo proceso o procedimiento sea desarrollado de tal forma que su tramitación garantice a las personas involucradas en él las condiciones necesarias para defender adecuadamente y dentro de un plazo razonable los derechos u obligaciones sujetos a consideración1. 3. Uno de los principales componentes del derecho al debido proceso se encuentra constituido por el denominado derecho a la motivación, consagrado por el artículo 139, inciso 5, de la Carta Política, por el cual se garantiza a las partes involucradas en la controversia el acceso a una respuesta del juzgador que se encuentre adecuadamente sustentada en argumentos que justi? quen lógica y razonablemente, en base a los hechos acreditados en el proceso y al derecho aplicable al caso, la decisión adoptada, y que, además, resulten congruentes con las pretensiones y alegaciones esgrimidas por aquellas dentro de la controversia. 4. Este derecho no solo tiene relevancia en el ámbito del interés particular correspondiente a las partes involucradas en la litis, sino que también juega un papel esencial en la idoneidad del sistema de justicia en su conjunto, pues no debe olvidarse que una razonable motivación de las resoluciones constituye una de las garantías del proceso judicial, directamente vinculada con la vigilancia pública de la función jurisdiccional, por la cual se hace posible conocer y controlar las razones por las cuales el juez ha decidido una controversia en un sentido determinado; implicando, en ese sentido, un elemento limitativo de los supuestos de arbitrariedad. Razón por la cual, su vigencia especí? ca en los distintos tipos de procesos ha sido desarrollada por diversas normas de carácter legal, como el artículo 50, inciso 6, del Código Procesal Civil, que impone al juez el deber de fundamentar los autos y las sentencias, bajo sanción de nulidad. 5. Ahora bien, a ? n de determinar si un pronunciamiento especí? co ha cumplido con el deber de motivación, en los términos antes reseñados, conviene recordar que, según lo ha sostenido esta Suprema Corte, “el cumplimiento de este deber no se satisface con la sola expresión escrita de las razones internas o sicológicas que han inclinado al juzgador a decidir la controversia de un modo determinado, sin importar cuáles sean éstas; sino que, por el contrario, exige necesariamente la existencia de una exposición clara y coherente en la sentencia que no solo explique, sino que justi? que lógicamente la decisión adoptada, en base a las pruebas y demás hechos acontecidos en el proceso, y en atención a las normas jurídicas aplicables al caso”2. 6. En este contexto, tanto la doctrina como la práctica jurisdiccional han desarrollado diversas clasi? caciones para hacer referencia a los distintos modos en que los parámetros de la debida motivación a los cuales se ha hecho referencia precedentemente pueden verse afectados –viciados– en una resolución judicial. Entre ellas, se encuentra comprendida la denominada motivación aparente de la sentencia, la cual se presenta en aquellos casos en los que si bien la resolución judicial contiene una exposición argumentativa que da la impresión (tiene el aspecto) de constituir una justi? cación razonada de lo decidido, en realidad se encuentra compuesta por razones que al ser adecuadamente evaluadas resultan inapropiadas para arribar a la conclusión adoptada por el juzgador, por ser arti? ciales o impropias para el caso concreto. 7. En el presente caso, al dar lectura a la sentencia de vista objeto de impugnación, puede advertirse que para desestimar la pretensión impugnatoria contenida en la demanda, la Sala Superior esencialmente en el considerando tercero de la sentencia de vista, expuso las siguientes ideas: – El predio sub litis signado como lote N° 02, manzana B, ubicado en el jirón 20 de abril, distrito de Moyobamba, fue independizado de la Partida N° 11000710 de mayor extensión, por gestión de su anterior propietaria, Leonor Peña Domínguez, quien pese de tener la totalidad de su inmueble hipotecado a favor del Banco Continental, lo vende a los accionantes. – Si bien es cierto, los accionantes inscriben el bien materia de litis en la Partida Registral N° 11054542, con fecha nueve de enero de dos mil catorce; empero, con fecha veintitrés de octubre de dos mil trece, se inscribió en dicha partida la ampliación de hipoteca a favor del Banco Continental hasta por la suma ciento cuarenta mil dólares americanos (US$ 140,000.00), anotando la O? cina Registral de Moyobamba que se trata de una recti? cación de error material, trasladándose la hipoteca inscrita en el asiento D00009 y su ampliación inscrita en el D00011 de la partida matriz N° 11000710 a la partida N°11054542. – Razones por las cuales la independización efectuada del bien materia de litis llevó consigo la hipoteca, dado su carácter persecutorio el cual se extiende a todas las partes del bien hipotecado, puesto que los accionantes recién inscribieron el bien sub litis el nueve de enero de dos mil catorce. Por lo que de conformidad con el artículo 2022 del Código Civil, es al Banco Continental a quien le asiste el principio de oponibilidad, y el que ostenta el mejor derecho de propiedad. – A partir de lo anterior, puede observarse que los cuestionamientos expresados por la ahora parte recurrente, en cuanto a que no se han dado cuenta de las razones de hecho como de derecho, así como los gravámenes que afectaban o no al predio adquirido, inscrito en la partida N°11054542, sí han merecido un análisis adecuado por parte de la Sala Superior, quien ha resuelto estos cuestionamientos sobre la base de los medios probatorios existentes en los autos, explicando con claridad las razones por las cuales considera que al Banco Continental es a quien le asiste el principio de oponibilidad, y el que ostenta el mejor derecho de propiedad; por lo que puede concluirse que la fundamentación expresada en este extremo de la decisión –cuestionado en el recurso– justi? ca lógicamente la decisión adoptada por el ad quem; cumpliendo con ello el estándar de motivación exigido por el artículo 139, incisos 3 y 5, de la Constitución Política del Perú. – B. Denuncia de carácter material: 8. Habiéndose desvirtuado la infracción normativa procesal denunciada corresponden evaluarse las infracciones normativas de carácter material; así observamos que la parte recurrente alega la infracción del artículo 2014 del Código Civil, disposición que en su texto primigenio –cuyo contenido es invocado en el recurso de casación3 – y vigente a la fecha en que el demandante adquirió su derecho de propiedad (por escritura pública del doce de octubre de dos mil trece) e inscribió registralmente dicho derecho (nueve de enero de dos mil catorce), establecía que: «Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro». 9. A tenor de lo dispuesto en la norma en comento se exige el cumplimiento de los siguientes requisitos para que el tercero obtenga una posición jurídicamente protegida, conforme se ha desarrollado en forma analítica en la Casación 4615-2008-Moquegua, de fecha veintiséis de marzo de dos mil nueve. En esa perspectiva, se tiene que, para estar amparado por el principio de buena fe pública registral recogido en el artículo 2014 del Código Civil es necesario que se presenten los siguientes requisitos recurrentes “a) Que, el adquirente lo haga título oneroso; b) Que, el adquirente actúe de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo; buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) Que, el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) Que, el adquirente inscriba su derecho; e) Que, ni de los asientos registrales, ni de los títulos inscritos, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante; este principio busca proteger al tercero que ha adquirido de buena fe un derecho de quien ? nalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de seguridad en el trá? co inmobiliario” (énfasis nuestro). 10. El principio contemplado en el artículo 2014 del Código Civil, permite que nuestro ordenamiento jurídico proteja a quien adquiere alguna titularidad sobre estos bienes con? ando en la información publicitada por el Registro y cumpliendo con los demás requisitos y parámetros dispuestos por la ley. Es así que conforme al texto primigenio del artículo antes citado, el tercero mantendría la adquisición, en razón de que el derecho de quien adquirió –el vendedor en este caso– hubiera sido anulado, rescindido o resuelto por causas que no constaban en el registro. Sobre el particular, Gunther Gonzales Barrón4 sostiene que: “La protección del tercero se encuentra subordinada a la no constancia en el registro de causales de nulidad o ine? cacia del negocio antecedente, lo que en buena cuenta signi? ca determinar si alguno de estos motivos de claudicación del negocio previo consta efectivamente, o no, en el ámbito de la publicidad (…)”. 11. En ese mismo sentido, conforme a la doctrina citada en la Casación 1988-2018 de esta Sala Suprema, los catedráticos Jorge Avendaño Valdez y Luis Felipe del Risco Sotil5, se han pronunciado al comentar la aplicación del principio de fe pública registral del artículo 2014 del Código Civil, estableciendo como uno de los requisitos para su aplicación, que el título del transferente debe presentar un defecto que determine que no es el propietario del bien; así sostienen: « […] un presupuesto para la aplicación de la institución comentada es que el otorgante no sea el dueño del bien por defectos en su título adquisitivo. Si el título no presenta anomalías de ningún tipo y el otorgante fuera propietario, no habría necesidad de recurrir al artículo 2014 del Código Civil, pues el tercero sería titular por vía convencional. Entonces, como primer presupuesto, deben existir causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. Estas causas pueden ser de distinta índole: el contrato por el que adquirió la propiedad el otorgante puede estar afectado por alguna causal de nulidad o anulabilidad del acto jurídico (artículo 219 y 221 del Código Civil, respectivamente), el derecho del otorgante podría estar sujeto a una condición resolutoria que se haya veri? cado el contrato podría haber sido resuelto por incumplimiento, entre otros. Las circunstancias pueden ser múltiples y variadas, lo importante es identi? car que existe un defecto en el título (originario o sobreviniente, estructural o funcional) que determina que el otorgante no sea dueño del bien, a pesar que en Registros Públicos se publicite una situación contraria». 12. En ese sentido, se aprecia que nuestro sistema privilegia al adquirente registral, lo que implica la búsqueda de seguridad en el trá? co inmobiliario, en ese sentido, deben entenderse los pronunciamientos jurisprudenciales que siguiendo lo legalmente estipulado, exigen como uno de los requisitos para la aplicación del principio de buena fe registral del artículo 2014 del Código Civil, que de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los registros públicos deben resultar causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante, puesto que busca brindar tutela al tercero que ha adquirido de buena fe un derecho de quien ? nalmente carecía de capacidad para otorgarlo. 13. Conforme a los actuados en el presente proceso tenemos que la demandada Leonor Peña Domínguez, en su condición de propietaria con derecho registralmente inscrito, trans? rió su derecho de propiedad a favor de los accionantes Reinerio Pérez Vílchez y María Dianira Tenorio Arrovas, quienes lo inscribieron posteriormente; no apreciándose de la situación fáctica determinada por las instancias de mérito, que el acto jurídico a mérito del cual Leonor Peña Domínguez adquirió la propiedad e inscribió registralmente su titularidad, haya sido anulado, rescindido o resuelto, por lo que no nos encontramos ante alguno de los supuestos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil, conforme al cual, en aplicación de la buena fe pública registral se mantiene el derecho adquirido por un tercero de buena fe y a título oneroso, cuando el derecho de quien le trans? rió después se anule, rescinda o cancele. En consecuencia, dicho artículo no puede ser aplicado para hacer prevalecer el derecho de propiedad del demandante. 14. La parte accionante en su recurso de casación también ha invocado la infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil. Al respecto tenemos que el citado artículo establece: «Artículo 1135.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se pre? ere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se pre? ere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua». 15. “El artículo 1135 del Código Civil regula el caso en que un mismo deudor, mediante contrato, acto unilateral o por disposición de la ley, contrae la obligación de entregar un mismo inmueble (en propiedad, uso, posesión, etc.) a diversos acreedores. Estos pueden tener títulos similares, por ejemplo, cuando un mismo bien ha sido vendido más de una vez por el mismo propietario, o pueden tener títulos distintos, v.gr. un acreedor a celebrado un contrato de arrendamiento. La obligación de entregar el bien puede ser para constituir o no un derecho real (…). (…) Por regla general, para todos los casos de concurrencia de acreedores sobre un mismo bien inmueble el artículo 1135 establece el siguiente orden de preferencia: 1. El acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito. En defecto de inscripción, el acreedor cuyo título conste de documento de fecha cierta más antigua; y 3. A falta de título inscrito y de documento de fecha cierta, el acreedor cuyo título conste de documento privado más antiguo. La misma regla se aplicará si todos los acreedores han celebrado el acto o contrato verbalmente (…)6”. 16. En consecuencia, lo dispuesto en el artículo 1135 del Código Civil se encuentra dirigido a establecer quién tiene un mejor derecho a la entrega de un bien (sea en propiedad, uso o posesión), esto es, a determinar el orden de preferencia en el caso de concurrencia de acreedores sobre un bien y el ejercicio del derecho preferente y exclusivo de uno de ellos con exclusión de los demás; en tal sentido, el artículo 1135 del Código Civil está orientado a regular los actos jurídicos que contienen obligaciones de dar. 17. Para determinar la preferencia, el artículo 1135 del Código Civil prevé una serie de reglas en razón de tres supuestos concretos: 1) si hay derecho inscrito sobre el inmueble, se pre? ere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito; 2) en defecto de inscripción se pre? ere al acreedor que tenga documento fecha cierta más antigua; y, 3) en defecto de inscripción y de documento de fecha cierta, se pre? ere a quien tenga el título de fecha más antigua. Conforme a lo determinado el artículo en referencia no debe interpretarse en el sentido de que primero debe preferirse al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior, como lo sostiene la parte accionante en su recurso de casación, sino que, en principio, ante la existencia de inscripción registral de algún derecho sobre el inmueble, se pre? ere a quien de buena fe inscribió primero su derecho; en defecto de inscripción corresponderá preferirse al que ostenta documento de fecha cierta más antigua, y solo en última instancia corresponderá optarse por el que tenga documento de fecha anterior. 18. En el caso concreto, tenemos que las instancias de mérito ha dado por acreditado que: 1) la propietaria originaria Leonor Peña Domínguez constituyó hipoteca y ampliación de hipoteca sobre todo su inmueble, las cuales se inscribieron en la partida matriz (partida número 11000710); 2) de dicha partida matriz se independizó el inmueble materia de demanda, el cual fue inscrito en su propia partida registral (partida número 11054542 del Registro de Predios de la O? cina Registral de Moyobamba); 3) que independizado el inmueble, fue adquirido por los accionantes Reinerio Pérez Vílchez y María Dianira Tenorio Arrovas, cuando aún no constaba algún gravamen inscrito en la partida registral independizada; 4) con posterioridad a la adquisición de los citados accionantes, se efectuó el traslado de la inscripción de la hipoteca y su ampliación a la partida independizada; 5) los l u l l e r accionantes inscribieron su derecho de propiedad cuando ya estaba inscrita en la misma la hipoteca y su ampliación; y, 6) el referido inmueble ha sido adjudicado a favor del demandado BBVA Banco Continental – Sucursal de Moyobamba, en un proceso de ejecución de garantías en el cual se ha ejecutado la referida hipoteca y su ampliación, no habiéndose inscrito dicho derecho de propiedad. 19. Conforme a lo expuesto, puede verse que las instancias de mérito consideraron que primero se inscribió la hipoteca y su ampliación en la partida matriz, y que posteriormente, dichas inscripciones fueron trasladadas a la partida independizada el veintitrés de octubre de dos mil trece; es decir, todo ello antes de que el demandante inscriba registralmente su derecho de propiedad el nueve de enero de dos mil catorce. Asimismo, determinaron que la independización efectuada por la primigenia propietaria llevó consigo la hipoteca, debido a su carácter persecutorio, teniendo en cuenta que se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado. 20. Que, entrando a resolver el fondo del asunto, corresponde elucidar la repercusión de la inscripción registral del gravamen (de la hipoteca y su ampliación), cuya ejecución ha derivado en la adjudicación a favor del banco demandado, y consecuentemente su calidad de propietario. Al respecto es menester indicar que la hipoteca es de? nida por el artículo 1097 del Código Civil como la afectación de un inmueble dado en garantía por el cumplimiento de una obligación, lo que otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado, teniendo en cuenta que por el derecho de persecución, si el inmueble hipotecado es enajenado a tercero, el acreedor tiene derecho de perseguirlo, cualquiera sea su adquirente, para hacerse pago. Asimismo, constituyen caracteres jurídicos de la hipoteca: a) Es un derecho real sobre un bien determinado; b) Es un derecho accesorio; c) Es indivisible, de tal manera que recae sobre el todo y cada una de las partes del bien. 21. En tal contexto, siendo objeto de discusión la preferencia entre derechos reales tenemos que en primer lugar se inscribió la hipoteca y su ampliación, cuya ejecución ha dado lugar –conforme al derecho de persecución y de venta– al derecho de propiedad del demandado BBVA Banco Continental – Sucursal de Moyobamba, ello se deriva de la hipoteca ya inscrita, antes de la inscripción del derecho de propiedad de los accionantes, por lo que, no puede ampararse la demanda de mejor derecho de propiedad interpuesta por la parte actora, dado que en aplicación del artículo 1135 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el primer párrafo de su artículo 2022, prevalece el derecho que fue inscrito primero de buena fe, esto es la
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