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5943-2019-LA LIBERTAD
Sumilla: INFUNDADO. EN EL PRESENTE CASO, SE ESTIMA QUE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA CELEBRADO ENTRE LAS PARTES CONTENÍA UNA CLÁUSULA RESOLUTORIA LA CUAL FUE EJECUTADA POR LA DEMANDADA, EN CONSECUENCIA, NO PUEDE PROCEDER LA PRETENSIÓN DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA CUANDO SE APLICÓ DICHO SUPUESTO.
Fecha de publicación (aaaammdd): 20230720
Fecha del documento: –
Índice fuente: JURISPRUDENCIA JUDICIAL
Repositorio oficial: Datos abiertos – Ministerio de Justicia y Derechos Humanos
SENTENCIA
CASACIÓN Nº 5943-2019 LA LIBERTAD
Materia: OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA SUMILLA: Habiéndose resuelto el contrato de compra venta, realizado por la vendedora (demandada) en aplicación de la cláusula resolutoria, no existe obligación de la misma de suscribir la escritura pública que se demanda. Lima, diecinueve de enero de dos mil veintitrés. – LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número 5943-2019, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación correspondiente con arreglo a Ley Orgánica del Poder Judicial, emite la siguiente sentencia: I. MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandante Hermenda Emiliana Trujillo Pérez obrante a fojas cuatrocientos ochenta y siete, contra la sentencia de vista, contenida en la resolución número veinticinco del once de julio del dos mil diecinueve, obrante a fojas trescientos noventa y uno, en el extremo que resolvió REVOCAR la sentencia contenida en la resolución número quince, de fecha doce de octubre del dos mil dieciocho, que declaró infundada la demanda; y reformándola declaró improcedente la demanda. II. ANTECEDENTES: Para analizar esta causa civil y veri? car si se ha incurrido o no, en las infracciones normativas denunciadas, es necesario realizar las siguientes precisiones: 1. Demanda La demandante solicita el otorgamiento de la minuta y respectiva escritura pública del contrato de compraventa de fecha veintinueve de agosto del dos mil dieciséis, respecto del bien inmueble ubicado en el sub lote 01, de la calle Putumayo Nº 246, distrito y provincia de Trujillo, inscrita en la Partida Registral 11133970 del Registro de Propiedad Inmueble de La Libertad; más el pago de los costos y costas procesales. Fundamenta: – Que, con fecha 29 de agosto de 2016, suscribió en esta ciudad de Trujillo, en calidad de compradora un contrato privado de compraventa con doña Cira Janet Miñano Pérez, quien en calidad de vendedora le cedía en venta real y enajenación perpetua el inmueble terreno de su propiedad ubicado en Sub Lote 01, de la calle Putumayo No. 246, distrito y provincia de Trujillo. Las características, medidas perimétricas se consignaron en dicho documento y constan en la Partida Registral N° 11133970 del registro Propiedad Inmueble de La Libertad que adjunta a la presente; se pactó el monto de la transferencia en la suma de S/. 125,000.00 (CIENTO VEINTICINCO MIL Y 00/100 SOLES) de los cuales se le hizo entrega al momento de suscribir y ? rmar dicho documento la suma de S/. 80,000.00 (OCHENTA MIL Y 00/100 SOLES), conforme consta literalmente en la cláusula segunda del mencionado acto jurídico y que ella misma lo admite en la carta notarial de fecha 11 de setiembre de 2017, haber recibido en su totalidad dicha suma. – De igual manera a la demandada le hizo un pago parcial de S/. 500.00 soles, asimismo que al no tener el inmueble instalaciones de agua potable y alcantarillado, señala que por cuenta propia y cargo de la demandada conforme el trato acordado, gestionó y solicitó a SEDALIB S.A. la instalación de dichos servicios, haciendo los pagos respectivos por la suma de S/. 1,260.00 como acredita con los documentos que adjunta; por lo que considera como pago parcial este monto pagado a SEDALIB S.A.; haciendo un total de S/. 1,760.00 soles, monto que se iba a descontar al pago del saldo pendiente de cancelación, quedando un saldo por cancelar de S/. 43,240.00 soles; como se aprecia se ha pagado prácticamente el 64% del precio acordado. – Que, el inmueble objeto de transferencia, como se menciona en la cláusula séptima del contrato cuenta con una carga hipoteca a favor del banco Scotiabank Perú S.A.A. hasta por la suma de S/. 114,744.00 soles que garantiza obligaciones crediticias de la demandada hasta por la suma de S/. 91,000.00 soles, hipoteca que hasta la fecha no ha sido levantada por lo tanto no ha cumplido la demandada con tener el inmueble completamente saneado, libre de gravamen para ser posible el pago del saldo acordado , asimismo señala que en el mencionado contrato privado se pactó en su cláusula tercera que cancelada la totalidad del precio pactado, la vendedora suscribirá la minuta y la respectiva escritura pública, obligándose además a entregarle el inmueble totalmente saneado, es decir sin carga ni gravamen que pudiera limitar su disposición, sin embargo hasta la fecha no se toma la molestia de solicitar al Banco Scotiabank el levantamiento de hipoteca si es que realmente ha cancelado su deuda. 2. Contestación La demandada CIRA JANET MIÑANO PEREZ, fue declarada rebelde mediante resolución número cinco que obra a folios sesenta y siete – sesenta y ocho. 3. Punto Controvertido Mediante resolución de folios ciento cuarenta y ocho, se ? ja como punto controvertido, Determinar si existe la obligación de la parte demandada, de otorgar la Escritura Pública de compraventa, a favor de la demandante, conforme al contrato privado de compraventa de casa habitación de fecha 29 de agosto del año 2016 minuta que obra a folios seis a ocho, del bien inmueble denominado SUB LOTE 01, ubicado en Putumayo N° 246 del distrito y la Provincia de Trujillo. Se admiten los medios probatorios de los sujetos procesales. 4. Sentencia De Primera Instancia Mediante resolución de folios 194, el Quinto Juzgado Civil de Trujillo, declara INFUNDADA la demanda de otorgamiento de escritura pública, con lo demás que contiene; señalando: – Del documento privado de Compraventa de fecha veintinueve de agosto de dos mil dieciséis [fojas 06 a 08], celebran de una parte en calidad de vendedora doña Cira Janet Miñano Pérez, en virtud de lo expuesto en el considerando anterior, y en calidad de compradora doña Hermenda Emiliana Trujillo Pérez, la transferencia a favor de ésta última el derecho de propiedad, áreas, linderos y medidas perimétricas del bien inmueble ubicado en el Jr. Putumayo N° 246, Urb. La Intendencia, Distrito y provincia de Trujillo, Región La Libertad, inscrito en la Partida Electrónica N° 11133970, del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral N° V, Sede Trujillo, como es de apreciarse en la PRIMERA CLAUSULA, de la referida minuta, que establece: “LA VENDEDORA, declara ser propietaria del Bien Inmueble ubicado en el Jr. Putumayo N° 246, Urb. La Intendencia, Distrito y Provincia de Trujillo, Región La Libertad. El derecho de propiedad, áreas, linderos y mediadas perimétricas del inmueble se encuentran debidamente inscrito en la Partida Electrónica N° 11133970, del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral N° V, Sede Trujillo. Asimismo, en la CLAUSULA SEGUNDA respecto al precio del bien se establece lo siguiente: “por el presente contrato de compra-venta la vendedora cede en venta real y enajenación perpetua a favor de la compradora el inmueble descrito en la cláusula anterior, por la suma de S/. 125,000.00 Soles. La modalidad de pago es de S/. 70,000.00 Soles al momento de ? rma el presente contrato, y el saldo de S/. 55,000.00 Soles será cancelado por partes hasta su totalidad, con fecha límite el mes de agosto del año 2017. Sin embargo, la propia demandante en su escrito de demanda, quinto fundamento de hecho, mani? esta lo siguiente: “Llegado el plazo ? nal para cancelarle el monto del saldo, la demandada me concedió plazo hasta el día 02 de Setiembre de 2017, pero yo ya tenía la suma pendiente de cancelación el día 01 de Setiembre; la suma de S/. 39,187.00 (prácticamente S/. 40,000.00 soles) lo tenía depositado en el banco INTERBANK en mi cuenta N° 003-600-013084225597-43 (…)”. – Como es de apreciarse la demandante que, vencido el plazo para cancelar el saldo adeudado, agosto de 2017, no contaba el monto total de la deuda, siendo esta la suma de S/. 55,000.00 soles, como se establece en la cláusula segunda del contrato de compraventa celebrado con la demandada [fojas 06 a 08]; tanto más, si en el contrato celebrado se consigna clausula resolutoria del mismo, en caso de incumplimiento por parte de la compradora, establecido en la cláusula séptima lo siguiente: “En el caso de que la compradora no cumpla con la obligación de cancelar el saldo de S/.55,000.00 Soles, se dará por resuelto el contrato de compraventa, con la correspondiente devolución de parte de la vendedora del dinero que se haya cancelado y la entrega del bien inmueble por parte de la compradora; salvo que ambas partes arriben a un acuerdo conciliatorio y den por resueltos los asuntos pendientes y obligatorios”. – Conforme a estos hechos se advierte que la demandante no está legitimada a solicitar el otorgamiento de Escritura Pública a doña Cira Janet Miñano Pérez; por lo tanto la demanda debe ser desestimada. 5. RECURSO DE APELACIÓN Hermenda Emiliana Trujillo Pérez, con escrito de apelación de folios doscientos cuarenta y nueve, solicita que el Superior Jerárquico la revoque y se declare fundada su pretensión. Expresa los siguientes agravios: – Sostiene que el Juez no puede declarar infundada su pretensión por el hecho que existe un saldo pendiente de cancelación, puesto que el pago pendiente de cancelación no es materia del proceso de Otorgamiento de Escritura Pública, pues en este proceso no se discute si las partes han cumplido o no las prestaciones, pues la litis está dirigida a perfeccionar la titulación del contrato, más aún si en la presente causa se encuentra acreditado la buena fe y la buena intención de su patrocinada de honrar su obligación, al depositar el saldo pendiente de cancelación por la suma S/.43,260.00 Soles, por medio de depósito judicial que se consignó al Juzgado, en mérito a lo establecido por el artículo 802° del Código Procesal Civil y que el Juez desestimó por resolución número trece. – Asimismo, sostiene que el Juez ha considerado sin fundamento idóneo, que el contrato se encuentra resuelto de pleno derecho, sin que la demandada lo haya declarado de acuerdo a lo previsto en la normatividad civil, o se haya manifestado al respecto; que tan solo se guía de lo que se menciona en la Cláusula Octava del Contrato (el Juez lo consigna como cláusula Séptima); sostiene que no puede existir resolución, pues en la mencionada cláusula octava se consigna que se dará por resuelto el contrato al no cancelar la compradora la suma de S/.55,000.00 soles, pero luego de suscrito el contrato ya se había entregado posteriormente a la vendedora un pago a cuenta de S/.10,000.00 soles, con lo cual sumaba la suma de S/.80,000.00 soles, restando la suma de S/.45,000.00 el pago pendiente cancelación; que por lo tanto, nunca operó la resolución del contrato por el supuesto incumplimiento de pago de S/.55,000.00 cuando realmente se encuentra pendiente de cancelación solo la suma de S/.45,000.000 soles. – Sostiene que no se ha declarado formalmente la resolución del contrato, conforme lo establece el artículo 1428, 1429 y 1430 del Código Civil. Indica que la misma demandante tácitamente admite que no existe resolución expresa del contrato, por la razón que en mes de Septiembre de 2017, la demandada le invita a conciliar ante el Centro de Conciliación Cultura Pacis, para el día 02 de Octubre de 2017 con el objeto de tratar justamente la Resolución del Contrato materia de este proceso, todo ello con la ? nalidad de pretender demandar posteriormente la resolución del contrato, más aún cuando la demandada recientemente pretende hacer prevalecer un documento de resolución de contrato a través de un proceso de Prueba Anticipada. Agrega que su patrocinada desde el 29 de Agosto de 2016 en que se suscribió el contrato, hasta la fecha viene residiendo ininterrumpidamente en el inmueble materia de compraventa hasta la fecha, teniendo la posesión, real, pací? ca y permanente. 6. SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA El once de julio de dos mil diecinueve, la Segunda Sala Civil de Trujillo, emite la sentencia de vista de folios 391, que REVOCA la sentencia que declara INFUNDADA la demandada y reformándola la declara IMPROCEDENTE; bajo los siguientes argumentos: – Del Contrato de Compra venta de fecha 29 de Agosto del 2016, el precio de venta del bien pactado por las partes ha sido de S/.125,000.00 Soles, de los cuales se canceló a la ? rma del mismo, la suma de S/.70,000.00 quedando acordado por las partes que el saldo de S/.55,000.00 Soles, sería cancelado hasta su totalidad, con fecha límite el mes de Agosto del año 2017. Sin perder de vista que las partes acordaron que cancelada en su totalidad el precio pactado del bien inmueble, la vendedora ? rmaría la Minuta de compra – venta y se elevaría a Escritura Pública. Asimismo, en el Contrato sub materia, se ha estipulado expresamente en la Octava Cláusula, que ante el incumplimiento por parte de la compradora del pago del saldo de S/.55,000.00 Soles, se dará por resuelto el contrato de compra – venta, situación que permitiría a la parte vendedora resolver el contrato. – Según lo manifestado por la propia demandante, en su escrito postulatorio, que llegado el plazo ? nal para cancelar el monto del saldo, la demandada le concedió plazo hasta el día 02 de Setiembre del 2017, pero que ya tenía la suma pendiente de cancelación el día 01 de Setiembre; que la suma de S/.39,187.00 soles lo tenía depositado en su cuenta en INTERBANK, de lo que se colige que al mes de Agosto del 2017 no había cancelado el precio pactado en su totalidad, como se había acordado en la Segunda Cláusula del Contrato en mención; hecho que permitiría a la parte vendedora resolver el contrato. Asimismo, según es de verse de la copia del documento de Resolución de Contrato Privado de Compra-Venta de Casa Habitación por Incumplimiento de Pago, de fecha 02 de Setiembre del 2017 [folios trescientos sesenta y tres a trescientos sesenta y cuatro], documento que no ha sido negado por la demandante, al manifestar que inicialmente lo ? rmó y que después para salvaguardar sus intereses, lo rompió, lo que dio lugar a que doña Cira Janet Miñano Pérez presentara su denuncia ante la Policía Nacional del Perú, según copia de Denuncia obrante a folios doscientos veintitrés; se aprecia que la vendedora comunicó su decisión de valerse de la cláusula resolutoria. Por lo que, se determina que se ha cumplido con los requisitos establecidos en el artículo 1430 del Código Civil. Por lo tanto, la demanda deviene en IMPROCEDENTE. Sin perjuicio de lo antes expuestos, debe destacarse que en la Tercera Cláusula las partes contratantes acordaron que cancelada en su totalidad el precio pactado del bien inmueble, la vendedora ? rmará la Minuta de compra – venta y se elevará a Escritura Pública, de lo que se desprende que por acuerdo entre las partes que la obligación del Otorgamiento de la Escritura Pública por parte de la vendedora estaba supeditada al cumplimiento de la cancelación de la totalidad del precio de venta, situación esta última que no se ha acreditado. III. RECURSO DE CASACION El tres de septiembre de dos mil diecinueve, la demandante, mediante escrito de fojas 487, interpone recurso de casación contra la sentencia de vista, siendo declarado procedente por este Supremo Tribunal, mediante la resolución de fecha veintinueve de mayo de dos mil veinte, por las siguientes infracciones: Infracción normativa de los artículos 374 y 429 del Código Procesal Civil. Re? ere que la Sala Superior admitió como medios probatorios, fotocopias simples extemporáneas ofrecidas por la parte demandada, las mismas que no están referidas a hechos nuevos, ya que todas tienen fecha anterior al inicio de la demanda (veintiséis de setiembre del dos mil diecisiete). Ha omitido convocar a una audiencia de pruebas, donde se pudo haber dilucidado la validez y/u originalidad de los medios probatorios ofrecidos extemporáneamente por la demandada, contraviniendo el debido proceso. Se admitió medios de prueba en fotocopias simples, como si fueran copias certi? cadas, pese al apercibimiento decretado mediante resolución número veintidós, ya que las supuestas copias certi? cadas adjuntadas son copias a color, documentales que han sido actuadas y consideradas por el Colegiado como originales. La Sala Superior emitió sentencia con fecha once de julio del dos mil diecinueve, esto es el mismo día de la vista de la causa, lo cual resulta imposible ya que la Sala tiene tantos procesos que no pueden deliberar los magistrados emitiendo una sentencia inmediatamente luego de llevado a cabo la vista de la causa; es por ello, que no tomaron en cuenta el escrito presentado el dieciséis de julio del dos mil diecinueve. Infracción normativa de los artículos 1549 y 1551 del Código Civil. Señala que la Sala Superior no ha considerado que la demandada como parte vendedora incumplió su obligación de sanear el inmueble antes que se haga efectivo el pago del saldo, la cual se encuentra en la cláusula sétima del contrato de compraventa, ya que era un modo de asegurar que le otorgue la minuta y escritura pública respectiva, previo pago del saldo, siendo esta una obligación a tenor de lo establecido por el artículo 1484 del Código Civil. Agrega que, la sentencia impugnada bene? cia a la demandada, quien ha tenido la situación jurídica de rebelde. Apartamiento del precedente judicial vinculante, el IX Pleno Casatorio Civil. Señala que no existe nulidad mani? esta, ya que no ha quedado claro la resolución del contrato o que haya indicios que podría existir un pronunciamiento ni siquiera extrajudicial de la resolución del contrato; la demandada no lo invocó formalmente, pues si bien en la octava cláusula del contrato se consignó que ante el incumplimiento del saldo se dará por resuelto el contrato, también la misma para que opere tenía que noti? cársele primero con carta notarial, para luego hacerlo valer por vía judicial, hecho que recién la demandada lo ha formulada por medio de una demanda de resolución de contrato e indemnización; asimismo, se tiene que la demandada al momento de exigir el pago de su saldo, no levantó la hipoteca sobre inmueble el materia de la compraventa. Arguye que el pleno casatorio expone que su aplicación en los casos concretos, se hará siempre que entre las partes haya existido contradictorio, lo cual no se ha dado en el presente caso, dada la condición jurídica de rebelde de la demandada; además de advertir que en segunda instancia la demanda presentó pruebas extemporáneas, las mismas que fueron mal admitidas por el Colegiado. IV. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA Primero.- El recurso de casación tiene por ? nes la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto y la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia, conforme lo señala el artículo 384 del Código Procesal Civil. Segundo.- Asunto jurídico en debate.- determinar si se han infringido los artículos 1549 y 1551 del Código Civil referidos al perfeccionamiento de la transferencia; el IX Pleno Casatorio Civil referida a los casos de la existencia de una nulidad mani? esta en un acto jurídico; y las normas de carácter procesal relacionados a la valoración de los medios probatorios. Tercero.- A través de la pretensión de otorgamiento de escritura pública la parte demandante acude al juez para exigir esencialmente el cumplimiento de una obligación de hacer a cargo de la parte demandada, consistente en la formalización –a la forma de documento público– de un contrato que ha sido celebrado en un modo distinto. “Por medio del proceso de otorgamiento de escritura pública se peticiona mutar la forma de un negocio jurídico, de escritura privada a escritura pública, porque así lo determina o permite la ley o porque así lo han acordado las partes y, en ambos casos, siempre que la forma a la que se pretende mutar no constituya una forma solemne, así lo establece el artículo 1412 del Código Civil en su primer párrafo, el referido dispositivo establece, además, en su segundo párrafo, que esta pretensión se sustanciará como proceso sumarísimo”1 Cuarto.- Del documento consistente en el “contrato privado de compra – venta de casa habitación”2 celebrado entre los sujetos procesales, se aprecia que existe obligaciones futuras recíprocas, tanto del compromiso de pago por parte de la compradora, y de saneamiento y formalización por parte de la vendedora; asimismo, existe una cláusula resolutoria expresa relacionada al incumplimiento de la obligación que sólo corresponde a la adquirente, más no de la vendedora. Quinto.- De los medios probatorios presentados por la propia demandante, existe entre otras, la carta notarial3 de fecha 12 de septiembre de 2017 suscrita por la demandante y dirigida a la demandada, en el que absuelve otra carta notarial que se le había remitido, y en la tercera página punto B) de dicha misiva, señala expresamente “..debo a? rmar que SI ES CIERTO que rompí dichos documentos que contenía la resolución de contrato y lo hice en su presencia y presencia de su abogado, luego que me lo dieran para leerlo con detenimiento como ya lo he manifestado líneas arriba; lo hice para proteger mis derechos y evitar tanto perjuicio…” Sexto.- De lo acotado y de las pruebas esbozadas por las instancias de mérito, se tiene que la recurrente, en principio no ha probado haber cumplido con su obligación de cancelar la diferencia del precio pactado en el contrato de compra venta a la fecha pactada y posteriormente, ella misma acepta que existió una resolución de contrato expresa del acto jurídico sub Litis, todo lo cual guarda correlato con lo manifestado por la parte demandada; apreciándose por tanto, que el Ad-quem ha resuelto con arreglo a derecho y sobre la base de los medios probatorios aportados al proceso para la solución del con? icto de intereses. Séptimo.- En conclusión, habiéndose resuelto el contrato de compra venta, realizado por la vendedora (demandada) en aplicación de la cláusula resolutoria, no existe obligación de la misma de suscribir la escritura pública que se demanda. Sobre las denuncias de infracciones procesales, sobre la admisión de medios de prueba en copias simples, a fojas 378 obra el escrito de la demandada presentando copias certi? cadas, siendo admitido por resolución Nº 23, de fojas 380. Y respecto a que no serían medios de prueba extemporáneos, se aprecia que la demandante no cuestionó en su momento este extremo. En relación al apartamiento del IX Pleno Casatorio, no se ha analizado o puesto en debate una nulidad mani? esta del contrato de compra venta materia de petición de formalización, por lo cual no se ha puesto al contradictorio, y en consecuencia no existe apartamiento de este pleno casatorio. V. DECISIÓN: Por las consideraciones expuestas y en aplicación del artículo 397° del Código Procesal Civil, declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por la demandante Hermenda Emiliana Trujillo Pérez obrante a folios obrante a fojas cuatrocientos ochenta y siete, contra la sentencia de vista contenida en la resolución número veinticinco del once de julio del dos mil diecinueve, obrante a fojas trescientos noventa y uno; en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista de fecha once de julio de dos mil diecinueve, de folios trescientos noventa y uno; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario O? cial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Hermenda Emiliana Trujillo Pérez con Cira Janet Miñano Pérez, sobre otorgamiento de escritura pública; y los devolvieron. Interviniendo como ponente el señor Juez Supremo De La Barra Barrera. SS. ARANDA RODRÍGUEZ, BUSTAMANTE OYAGUE, DE LA BARRA BARRERA, NIÑO NEIRA RAMOS, LLAP UNCHON DE LORA. 1 Fundamento 15 de la Sentencia del Pleno Casatorio Nro. 4442-15 Moquegua. 2 A folios 06-08 3 A folios 20-25 C-2193950-175
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