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6593-2019-LIMA
Sumilla: FUNDADO. SE ESTIMA QUE LA CAUSAL DE NULIDAD DE ACTO JURÍDICO MANIFESTADA SOLO PROCEDERÍA SI LA VENTA, A FAVOR DE LA ASOCIACIÓN, HUBIERA SIDO DE UN BIEN AJENO, NO OBSTANTE, SE DEMUESTRA LA INSUFICIENCIA DE EFECTOS DEL ACTO JURÍDICO INVOCADO DEBIDO A LA ENAJENACIÓN A FAVOR DEL RECURRENTE CARECE DE EFECTO JURÍDICO. POR TANTO, NO HAY UNA DOBLE VENTA.
Fecha de publicación (aaaammdd): 20230104
Fecha del documento: –
Índice fuente: JURISPRUDENCIA JUDICIAL
Repositorio oficial: Datos abiertos – Ministerio de Justicia y Derechos Humanos
SENTENCIA
CASACIÓN Nº 6593-2019 LIMA
Materia: Nulidad de acto jurídico Si bien la ineficacia debe distinguirse de la invalidez y de la inexistencia, no es menos verdad que ella importa que el acto jurídico no surte efectos y que de ninguna manera es oponible a los posibles afectados. Lima, ocho de julio de dos mil veintidós La SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: visto el voto del señor juez supremo Ruidías Farfán, quien se adhiere al voto de los señores jueces supremos Salazar Lizárraga, Rueda Fernández y Echevarría Gaviria, la causa Nº 6593-2019, los expedientes acompañados, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley; emite la siguiente sentencia: I. ASUNTO Enel presente proceso sobre nulidad de acto jurídico, Jesús Miguel Paredes Fuentes, sucesor procesal del demandante, Jesús Paredes Goñe, ha interpuesto recurso de casación mediante escrito de fecha 12 de noviembre de 20191, contra la sentencia de vista, de fecha 15 de mayo de 20192, que revocó la sentencia de primera instancia, de fecha 13 de enero de 20163, que declaró infundada la demanda y reformándola la declaró improcedente; en los seguidos con la Asociación Inter Plaza Centro y Factoría El Progreso S.A. en liquidación. II. ANTECEDENTES 1. Demanda Mediante escrito de fecha 23 de marzo de 20114, subsanada mediante escrito de fecha 26 de abril de 20115, Jesús Paredes Goñe interpuso demanda de nulidad de acto jurídico, contra la empresa Factoría El Progreso S.A. en liquidación y la Asociación Inter Plaza Centro, con relación al acto contenido en la minuta y escritura pública de compraventa, de fecha 21 de julio de 2010, celebrado entre dichas personas jurídicas, sobre el 87.482% de los derechos y acciones del inmueble ubicado en jirón Leticia Nº 251 (actualmente jirón Leticia Nº 673 y Juan Castilla Nº 142) (actualmente denominado jirón Ayacucho Nº 942) distrito de Lima, inscrito en la partida Nº 49017284 del Registro de Propiedad Inmueble. Sustenta este extremo de la demanda en lo prescrito en el artículo 219 incisos 1, 3, 4, 5 y 8, del Código Civil. Como pretensión accesoria, demanda indemnización por daños y perjuicios, para que los demandados le paguen la suma de noventa mil soles (S/ 90,000.00). Fundamentos de la demanda: El demandante señala ser propietario del inmueble en litigio al haber adquirido el 48.97% de las acciones y derechos que le correspondía a Factoría El Progreso S.A., mediante minuta de compraventa de 12 de octubre de 1994, elevada a escritura pública ante notario Rubén Mendieta Vergara, con fecha 16 de diciembre de 1994. Agrega que la propiedad inmueble no la pudo inscribir debido, en principio por el fallecimiento del notario público y, posteriormente, por los procesos judiciales iniciados por los liquidadores de la codemandada quienes cuestionaron dicha compraventa mediante un proceso de nulidad de acto jurídico. Finalmente, expresa que el acto jurídico de los demandados es nulo porque no se podía transferir un bien que ya le pertenecía. 2. Contestación de la demanda La parte demandada, Asociación Inter Plaza Centro, mediante escrito de fecha 11 de agosto de 20116, contestó la demanda, indicando que la escritura celebrada el 16 de diciembre de 1994 es falsa y adolece de irregularidades, la misma que fue declarada como producto de una acción de control realizada por la Oficina General de Auditoría del Archivo General de la Nación, emitiéndose el informe Nº 091-2009-AGN/DNAAI-DANJ, de fecha 20 de marzo de 2009. La parte demandada, Factoría El Progreso S.A. en liquidación contestó la demanda, mediante escrito de fecha 15 de agosto de 20117, sosteniendo que la nulidad de la compraventa a favor del demandante viene siendo ventilada en la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima (expediente Nº 2534-2009) y que la escritura pública de transferencia fue observada en reiteradas ocasiones por la Sunarp y por el propio Archivo General de la Nación, a través de acciones de control realizadas de oficio por el Órgano de Auditoría Interna, cuyas pericias grafotécnicas determinaron una serie de irregularidades como que los sellos, firmas del notario y el vendedor son falsos. 3. Sentencia de primera instancia Mediante sentencia de primera instancia, de fecha 13 de enero de 20168, se resolvió declarar infundada la demanda de nulidad de acto jurídico, indicándose que la compraventa de la demandante se anotó preventivamente en los Registros Públicos, pero dicha anotación fue cancelada al haber transcurrido el plazo de vigencia previsto en el artículo 66 del Reglamento General de los Registros Públicos. A ello debe añadirse que la Asociación Inter Plaza Centro adquirió por compraventa de Factoría El Progreso S.A. en liquidación, el referido inmueble, mediante escritura pública, de fecha 21 de julio de 2010, con posterioridad a la inscripción del asiento E00002, que canceló la anotación preventiva citada, por lo que no existe mala fe en la compraventa citada, sino la adquisición con riesgo jurídico. Además, la autenticidad del pago está acreditada con el informe efectuado por el Banco Scotiabank, en donde corre la fotocopia del cheque de gerencia no negociable Nº 09357619, de fecha 21 de julio de 2010, endosado en su reverso por la Factoría El Progreso S.A. en liquidación. 4. Recurso de apelación Mediante escrito de fecha 12 de febrero de 20169, el demandante formuló recurso de apelación, argumentando que la transferencia de un bien opera, conforme a lo preceptuado en el artículo 949 del Código Civil, con la sola obligación de enajenar, no siendo necesaria inscripción alguna, habiendo quedadoevidenciado que los celebrantes del contrato materia de nulidad tenían pleno conocimiento de su adquisición. Añade que el informe del Banco Scotiabank no acredita el pago del precio, máxime si en la propia escritura pública se afirma que no se exhibe medio de pago. 5. Sentencia de segunda instancia Una primera sentencia de segunda instancia, de fecha 19 de abril de 201710, fue declarada nula mediante Casación Nº 2492-2017/Lima, ordenándose que la Sala Superior emita nuevo fallo. La Corte Suprema señaló que: (i) no se había respondido los fundamentos y agravios del recurso de apelación; (ii) no se había tenido en cuenta lo resuelto en el expediente Nº 14016-04, culminado con la ejecutoria suprema Casación Nº 180-2015, de fecha 9 de marzo de 2016, expedida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema; (iii) si bien la anotación preventiva de la escritura pública de compraventa de acciones y derechos otorgada a favor del demandante fue cancelada, no se podía desconocer los efectos de publicidad que de ella se derivaba; (iv) debe analizarse la figura de la venta de bien ajeno dentro del contexto de los hechos expuestos en la demanda, en la contestación, así como en los puntos controvertidos si resulta o no pertinente al caso sub litis; (v) la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble es declarativa y no constitutiva de derechos; y (vi) se ha aplicado la resolución del superintendente nacional de los Registros Públicos Nº 126-2012-SUNARP-SN, publicada el 19 de mayo de 2012, que no estaba vigente al momento de los hechos. El 15 de mayo de 2019, la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, expidió sentencia de vista11 que revocó la sentencia de primera instancia, que declaró infundada la demanda y reformándola la declaró improcedente, indicando que la transferencia a favor del demandante presenta ineficacia funcional y/o representación, pues se transfirió un inmueble por un único liquidador que no contaba con facultades y/o representación suficiente para vender el inmueble, tal como se evidencia: (i) en el asiento C00009 de la partida Nº 49 (página 31), en el que se señaló, entre otras observaciones, que: “(…) el representante de la vendedora no cuenta con facultades suficientes para vender inmuebles (…)”; y, (ii) en la sentencia de la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema, Casación Nº 7662-2013/ Lima, de fecha 28 de abril de 2015 (página 696), que ratificó la validez de la observación registral. Si bien la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, declaró infundada la demanda (ver Casación Nº 180-2015/Lima, de fecha 9 de marzo de 2016, páginas 2467 a 2477 del expediente acompañado), sobre nulidad del acto jurídico a favor del demandante, no se puede inferir que haya validado el acto, pues lo único que señaló es que se trataba de un caso de ineficacia de acto jurídico más no de nulidad de acto jurídico. La sentencia repara que la Asociación Inter Plaza Centro recién adquirió el inmueble, vía contrato 2, de fecha 21 de julio de 2010 (páginas 65 a 69), es decir, cuando la anotación preventiva, realizada con observaciones, había caducado [de pleno derecho el 06 de julio de 2009], de lo que sigue que no generó el efecto de publicidad porque el acto era ineficaz. Añade que no hubo doble venta porque la primera no ha llegado a producir efectos, de lo que sigue que la venta a favor de Asociación Inter Plaza Centro es en realidad la primera venta válida y que resulta de aplicación el Reglamento de los Registros Públicos, aprobado por resolución de Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 079-2005-SUNARP/ SN, de fecha 30 de marzo de 2005, más no el Reglamento de los Registros Públicos Nº 126-2012-SUNARP-SN, de fecha 19 de mayo de 2012, como por error se usó en la sentencia de vista casada. No obstante, ello, en ambos Reglamentos (artículo 66), el plazo de caducidad de una anotación preventiva es el mismo, 1 año y, dicho plazo, opera de pleno derecho (sin necesidad de declaración). Por último, concluye que no puede ingresar a emitir un pronunciamiento de fondo por falta de una de las 3 condiciones de la acción (la legitimidad para obrar activa), razón por la cual a la luz de lo dispuesto por el artículo 121, última parte y, 427.1 del Código Procesal Civil corresponde declarar improcedente la demanda por manifiesta falta de legitimidad para obrar activa. III. RECURSO DE CASACIÓN El 12 de noviembre de 2019, Jesús Miguel Paredes Fuentes, sucesor procesal del demandante, Jesús Paredes Goñe, ha interpuesto recurso de casación, siendo declarado procedente por este Supremo Tribunal mediante la resolución de fecha 9 de julio de 2020, por las siguientes causales: i) Infracción normativa del inciso 3, del artículo 139 de la Constitución Política del Estado y del artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil; ii) Infracción normativa del inciso 5, del artículo 139 de la Constitución Política del Estado; iii) Infracciónnormativa del artículo 231 del Código Civil; iv) Infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil; v) Infracción normativa del artículo 2014 del Código Civil y del artículo VIII del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Resolución de Superintendencia Nacional de Registros Públicos Nº 126-2012-SUNARP- SN; vi) Infracción normativa del artículo 364 del Código Procesal Civil; y, vii) Infracción normativa del artículo 219, inciso 4, del Código Civil. IV. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE En el presente caso, la cuestión jurídica en debate consiste en determinar si con el pronunciamiento inhibitorio la Sala Superior ha afectado el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva. V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA Primero. La decisión recurrida Se ha emitido pronunciamiento inhibitorio señalándose que el accionante carece de legitimidad para obrar debido a que la transferencia que invoca como título para interponer la presente demanda es ineficaz. Segundo. La ineficacia del acto jurídico de fecha 12 de octubre de 1994 Ha quedado acreditada la ineficacia del acto jurídico de compraventa de la parte accionante, con los siguientes medios probatorios: a. Observación registral en el asiento C00009 de la Partida Nº 49017284 (página 31), en el que se señala, entre otras observaciones, que “el representante de la vendedora no cuenta con facultades suficientes para vender inmuebles”. b. Cancelación de la anotación preventiva del asiento E00002 de la partida Nº 49017284 (página 130) por haber transcurrido el plazo que establece el artículo 66 del Reglamento General de los Registros Públicos para su caducidad. c. Ejecutoria de la Corte Suprema (Casación Nº 7662-2013/Lima), página 696, en proceso iniciado sobre la cancelación del asiento registral, en el que se ratifica la validez de dicha cancelación12. d. Ejecutoria de la Corte Suprema (Casación Nº 180-2015/Lima), página 1086, expediente acompañado, en el que se declara infundada la nulidad del acto jurídico de compraventa a favor del demandante, por no ser nulo sino ineficaz13. Tercero. Los efectos de la ineficacia Si bien la ineficacia debe distinguirse de la invalidez y de la inexistencia, no es menos verdad que ella importa que el acto jurídico no surte efectos y que de ninguna manera es oponible a los posibles afectados. En buena cuenta, si se afirma que la ineficacia de la compraventa a favor del demandante no puede generar consecuencias jurídicas que impacten en la esfera de dominio del supuesto vendedor (Factoría El Progreso S.A. en liquidación), entonces tiene que descartarse su título para demandar, pues si ello no ocurriera se tornaría eficaz aquello que se dice no puede generar eficacia alguna. En esa perspectiva, es congruente con los actuados y resulta posible emitir decisión inhibitoria, tal como se ha hecho en la sentencia impugnada. Además se ha justificado en los considerandos seis a ocho de manera prolija porqué no existe la nulidad del acto jurídico en litigio y se ha respondido a detalle las observaciones efectuadas en la Casación Nº 2492-2017/Lima, lo que descarta de plano infracción normativa de los incisos 3 y 5, del artículo 139 de la Constitución Política del Estado y del artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil, en tanto no se aprecia que se haya generado indefensión alguna, existe motivación de la impugnada y la tutela jurisdiccional efectiva no supone necesariamente decisión de fondo, pues solo es así cuando se cumplen todos los presupuestos procesales para que ello ocurra. Tampoco se infringe el artículo 1135 del Código Civil, pues la falta de efectos del acto jurídico invocado por el demandante es el que ocasiona la inexistencia de doble venta y que no sea de aplicación la referida disposición. Hay que reparar aquí que uno de los argumentos del recurso de casación son los supuestos errores de la Casación Nº 7662-2013/Lima; sin embargo, se trata de ejecutoria suprema que goza de la calidad de cosa juzgada, por lo que no se puede pretender en este proceso modificar lo ya decidido, siendo relevante reiterar que en la Casación Nº 180-2015/Lima) también se determinó que se está ante supuesto de ineficacia. Cuarto. Los alcances de la apelación El recurrente considera que la Sala Superior no podía pronunciarse de manera inhibitoria porque la ineficacia argumentada no había sido materia de la apelación. Al respecto, debe señalarse que el artículo 121 del Código Procesal Civil, de manera expresa prescribe que los jueces pueden pronunciarse en sentencia, de manera excepcional, sobre la validez de la relación procesal. Es, atendiendo a dichas facultades, que la sentencia impugnada examina como presupuesto procesal indispensable para establecer dicha relación la legitimidad para interponer la demanda. Nada hay de cuestionable en ello, desde que es una atribución que literalmente le es concedida por el legislador. Quinto. Supuesta infracciónnormativa del artículo 231 del Código Civil. Se ha denunciado que se habría infringido el artículo 231 del Código Civil, en tanto, asegura el demandante, que en el supuesto que la transferencia de un solo liquidador a favor del señor Jesús Paredes Goñe fuera ineficaz, se está ante supuesto de anulabilidad, el que habría sido confirmado por no interponerse la acción respectiva. Tal criterio es equivocado: solo los actos anulables (esto es, los atacados por un vicio de invalidez) son los que pueden confirmarse, mientras los actos ineficaces son ratificables. Confirmación y ratificación son institutos jurídicos distintos, de modo que no es posible señalar que un acto ineficaz pueda ser confirmado. Sexto. Las normas registrales Asimismo, el recurrente expresa que se habría infringido el artículo 2014 del Código Civil y el artículo VIII del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Resolución de Superintendencia Nacional de Registros Públicos Nº 126-2012-SUNARP-SN porque al haberse publicitado la transferencia del bien a su favor, la compraventa realizada por la Asociación Inter Plaza Centro habría sido realizada de mala fe. Se trata de afirmación equivocada, en cuanto lo único que publicitó la anotación preventiva de la transferencia es que el referido acto jurídico era ineficaz, es decir, no surtía efectos, circunstancias que fueron corroboradas además en las sentencias casatorias aludidas en el considerando segundo de la presente sentencia. Sétimo. Supuesta infracción normativa del artículo 219, inciso 4, del Código Civil. Finalmente, el impugnante alude a que el acto jurídico cuya nulidad se deduce sería nulo por fin ilícito. No es posible atender tal cuestionamiento porque ello implicaría otorgarle al recurrente la legitimidad procesal que precisamente en la sentencia se le niega; por lo demás, la causal de nulidad que alega sería aplicable si la venta a favor de la Asociación Inter Plaza Centro hubiera sido una de bien ajeno, pero es esto lo que se ha descartado al precisarse que la enajenación a favor del recurrente no surte efecto jurídico alguno. Octavo. Conclusión No existiendo infracción normativa alguna, el recurso de casación debe de ser desestimado. VI. DECISIÓN Por estos fundamentos y aplicación del artículo 397 del Código Procesal Civil, declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Jesús Miguel Paredes Fuentes, sucesor procesal del demandante, Jesús Paredes Goñe; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, conforme a Ley; en los seguidos con la Asociación Inter Plaza Centro, sobre nulidad de acto jurídico; devuélvase. SS. SALAZAR LIZÁRRAGA, RUEDA FERNÁNDEZ, ECHEVARRÍA GAVIRIA, RUIDÍAS FARFÁN. EL VOTO DE LOS SEÑORES JUECES SUPREMOS CUNYA CELI, CALDERÓN PUERTAS y LÉVANO VERGARA, ES COMO SIGUE: I. ASUNTO En el presente proceso sobre nulidad de acto jurídico, Jesús Miguel Paredes Fuentes, sucesor procesal del demandante, Jesús Paredes Goñe, ha interpuesto recurso de casación mediante escrito de fecha 12 de noviembre de 201914, contra la sentencia de vista, de fecha 15 de mayo de 201915, que revocó la sentencia de primera instancia, de fecha 13 de enero de 201616, que declaró infundada la demanda y reformándola la declaró improcedente; en los seguidos con la Asociación Inter Plaza Centro y Factoría El Progreso S.A. en liquidación. II. ANTECEDENTES 1. Demanda Mediante escrito de fecha 23 de marzo de 201117, subsanado mediante escrito de fecha 26 de abril de 201118, Jesús Paredes Goñe, interpuso demanda de nulidad de acto jurídico contra la empresa Factoría El Progreso S.A. en liquidación y la Asociación Inter Plaza Centro, con relación al acto contenido en la minuta y escritura pública de compraventa, de fecha 21 de julio de 2010, celebrado entre Factoría El Progreso S.A. en liquidación a favor de la Asociación Inter Plaza Centro, respecto del 87.482% de los derechos y acciones del inmueble ubicado en jirón Leticia Nº 251 (actualmente jirón Leticia Nº 673 y Juan Castilla Nº 142) (actualmente denominado jirón Ayacucho Nº 942) distrito de Lima, inscrito en la partida Nº 49017284 del Registro de Propiedad Inmueble. Sustenta este extremo de la demanda en lo prescrito en el artículo 219 incisos 1, 3, 4, 5 y 8, del Código Civil. Como pretensión accesoria, demanda indemnización por daños y perjuicios, para que los demandados le paguen la suma de noventa mil soles (S/ 90,000.00). Fundamentos de la demanda: – Es propietario del citado inmueble en un porcentaje de 48.97% de las acciones y derechos que le correspondía a Factoría El Progreso S.A. pues se le transfirió mediante minuta de compraventa, el 12 de octubre de 1994, elevada a escritura pública ante notario Rubén Mendieta Vergara, con fecha 16 de diciembre de 1994. – La totalidad del inmueble comprende un área de4,116.73 m2 y se encuentra inscrita en el asiento 15, a página 72 del tomo 404, partida registral Nº 49017284 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, habiéndosele transferido el equivalente a 48.97% un área de 2,015.85 m2, tal como se advierte en la cláusula segunda de la escritura pública de compraventa. – El actor afirma que la propiedad inmueble no la pudo inscribir debido, en principio, por el fallecimiento del notario público y, posteriormente, por los procesos judiciales iniciados por los liquidadores de la codemandada quienes cuestionaron dicha compraventa mediante un proceso de nulidad de acto jurídico. 2. Contestación de la demanda La parte demandada, Asociación Inter Plaza Centro, mediante escrito de fecha 11 de agosto de 201119, contestó la demanda, indicando los siguientes fundamentos: – La escritura celebrada el 16 de diciembre de 1994 es falsa, adolece de irregularidades y así fue declarada como producto de una acción de control realizada por la Oficina General de Auditoría del Archivo General de la Nación, emitiéndose el informe Nº 091-2009- AGN/DNAAI-DANJ, de fecha 20 de marzo de 2009. La parte demandada, Factoría El Progreso S.A. en liquidación contestó la demanda, mediante escrito de fecha 15 de agosto de 201120, sosteniendo: – La falsedad de la compraventa a favor del demandante viene siendo ventilada en la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima (expediente Nº 2534-2009). – Asimismo, la escritura pública ha sido observada en reiteradas ocasiones por la Sunarp y por el propio Archivo General de la Nación, a través de acciones de control realizadas de oficio por el Órgano de Auditoría Interna, cuyas pericias grafotécnicas determinaron una serie de irregularidades como que los sellos, firmas del notario y el vendedor son falsos. – El actor presentó en el año 1998 una demanda de prescripción adquisitiva de dominio, la cual se tramitó ante el Décimo Juzgado Civil de Lima (expediente Nº 42793-1998) hecho que se debe meritar. – El demandante no sometió a conciliación la pretensión indemnizatoria. 3. Sentencia de primera instancia Mediante sentencia de primera instancia, de fecha 13 de enero de 201621, se resolvió declarar infundada la demanda de nulidad de acto jurídico, bajo los siguientes fundamentos: – La parte demandante anotó preventivamente su compraventa con fecha 16 de julio de 2008, respecto al 48.97% de los derechos y acciones, otorgada por Factoría El Progreso S.A., sin embargo, el 19 de febrero de 2010, se inscribió el asiento E00002, cancelando la citada anotación preventiva, por haber transcurrido el plazo de vigencia de la anotación preventiva previsto en el artículo 66 del Reglamento General de los Registros Públicos. – En la anotación preventiva se dejó constancia de las irregularidades existentes en la escritura pública de compraventa, lo que determinó la no inscripción de la misma a favor del demandante. – La parte demandada, Asociación Inter Plaza Centro, adquirió por compraventa de Factoría El Progreso S.A. en liquidación, el referido inmueble, mediante escritura pública, de fecha 21 de julio de 2010, es decir, con posterioridad a la inscripción del asiento E00002, que canceló la anotación preventiva citada, de lo cual se infiere que no habría mala fe en la compraventa citada, sino la adquisición con riesgo jurídico. – No está acreditado en autos, que la Asociación Inter Plaza Centro estuvo confabulada para defraudar al actor, siendo que la autenticidad del pago está acreditada con el informe efectuado por el Banco Scotiabank, en donde corre la fotocopia del cheque de gerencia no negociable Nº 09357619, de fecha 21 de julio de 2010, endosado en su reverso por Factoría El Progreso S.A. en liquidación. 4. Recurso de apelación Mediante escrito de fecha 12 de febrero de 201622, el demandante formuló recurso de apelación, siendo sus argumentos los siguientes: – No se ha considerado que en la partida registral del inmueble corre una anotación preventiva, de fecha 16 de julio de 2008, de compraventa a su favor del 48.97% de los derechos y acciones otorgada por Factoría El Progreso S.A. en liquidación y que dicha anotación publicitaba a terceros que el recurrente adquirió dichas acciones y derechos. Debe considerarse que la transferencia de un bien opera conforme a lo preceptuado en el artículo 949 del Código Civil, habiendo quedado evidenciado que los celebrantes del contrato materia de nulidad tenían pleno conocimiento de su adquisición. – En cuanto a la simulación absoluta, se ha concluido erróneamente que con el informe del Banco Scotiabank se acredita que se cumplió con el pago del precio, siendo que allí no se señala a cuánto ascienden los medios de pago y en la propia escritura pública se afirma que no se exhibe medio de pago. 5. Sentencia de segunda instancia Se emitió una primera sentencia de segunda instancia, de fecha 19 de abril de201723, que fue declarada nula mediante Casación Nº 2492-2017/Lima, ordenándose que la Sala Superior emita nuevo fallo. La Corte Suprema señaló: i) No se dio respuesta exhaustiva y convincente a todos los extremos, fundamentos y agravios del recurso de apelación; en aras de una solución definitiva al tema sub litis; en atención a lo establecido en el artículo III del Título Preliminar del Código Procesal Civil, que establece los fines del proceso. ii) Debe tenerse en cuenta lo resuelto en el expediente Nº 14016- 04, culminado con la ejecutoria suprema Casación Nº 180- 2015, de fecha 9 de marzo de 2016, expedida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, en el cual se discute la validez de la escritura pública de compraventa de acciones y derechos de fecha 16 de noviembre de 1994. iii) Debe considerarse que si bien la anotación preventiva de la escritura pública de compraventa de acciones y derechos otorgada a favor del demandante fue cancelada posteriormente, no se podía desconocer los efectos de publicidad que de ella se derivaba, pues alertaba a terceros sobre una contratación respecto a las acciones y derechos que integran el derecho de propiedad y copropiedad sobre el bien inmueble en litigio, razón por la cual se debe dilucidar si un mismo propietario o copropietario puede enajenar válidamente vía compraventa en forma sucesiva el derecho real del que es titular y de ser así, cuál es el acto jurídico que debe prevalecer a la luz de los principios que rigen la contratación y la buena fe que debe primar como regla de conducta contractual de las partes. iv) El artículo 1539 del Código Civil recoge la figura de la venta del bien ajeno, disposición que ha sido aplicada por la Sala Superior en la sentencia impugnada, debiendo analizarse dentro del contexto de los hechos expuestos en la demanda, en la contestación, así como en los puntos controvertidos si resulta o no pertinente al caso sub litis. v) Debe tenerse en cuenta que: “la observación en el Registro de la Propiedad Inmueble […] procede cuando hay omisión o cuando adolece de error subsanable, a lo que se debe agregar en el ámbito del Registro de Propiedad Inmueble, esta es, como regla general, declarativa y no constitutiva, facultativa y no obligatoria”. vi) Se ha aplicado la resolución del superintendente nacional de los Registros Públicos Nº 126-2012-SUNARP-SN, publicada el 19 de mayo de 2012, sin embargo, se tiene que los actos registrales de anotación preventiva, observación, cancelación de dicha anotación, etc. se han efectuado con fecha anterior a este Reglamento Normativo Registral. El 15 de mayo de 2019, la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, expidió sentencia de vista24, que revocó la sentencia de primera instancia, que declaró infundada la demanda y reformándola la declaró improcedente, bajo los siguientes fundamentos: – Existen problemas de ineficacia funcional y/o representación en el contrato de compraventa a favor del demandante (contrato 1), pues se ha establecido a nivel registral y judicial que el único liquidador que representó al vendedor (La Factoría) en el contrato 1 no contaba con facultades y/o representación suficiente para vender el inmueble, pues La Factoría contaba con 3 liquidadores. – En sede registral, con motivo de la inscripción del contrato 1, se realizó una anotación preventiva en el asiento C00009 de la partida Nº 49 (página 31), en el que se señaló, entre otras observaciones, que: “(…) el representante de la vendedora no cuenta con facultades suficientes para vender inmuebles (…)”. – Luego, en sede judicial, con motivo de un proceso contencioso administrativo iniciado por el propio demandante contra los Registros Públicos, originado por la validación de la observación por el Tribunal Registral, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema, en la Casación Nº 7662- 2013/Lima, de fecha 28 de abril de 2015 (página 696), señaló en su décimo considerando: “al haberse establecido en las instancias de mérito que en el presente caso el acto de compraventa fue celebrado por uno solo de los liquidadores de la empresa Factoría El Progreso, a pesar de que ésta contaba con tres liquidadores, resulta evidente que la observación planteada por el Registrador (…), resulta fundada”. – Mientras los cuestionamientos no sean levantados por el demandante, éste no puede reputarse propietario porque no existe sentencia judicial firme que reafirme y/o ratifique su derecho de propiedad en el proceso judicial respectivo. – Lo resuelto por Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, declarando infundada la demanda (ver Casación Nº 180-2015/Lima, de fecha 9 de marzo de 2016, páginas 2467 a 2477 del expediente acompañado, sobre nulidad de acto jurídico, expediente Nº 14016-2004), respecto del contrato 1, no lo valida en modo alguno, pues lo único que señaló es que se trataba de un caso de ineficacia de acto jurídico más no de nulidad de acto jurídico. – Debe tenerse presente, queproducida la caducidad de la anotación preventiva, la demandada, Asociación Inter Plaza Centro, recién adquirió el inmueble, vía contrato 2, de fecha 21 de julio de 2010 (páginas 65 a 69), esto es, cuando la anotación preventiva, realizada con observaciones, había caducado [de pleno derecho el 06 de julio de 2009], por no haberse levantado las serias observaciones señaladas por el registrador al momento de realizar la anotación preventiva, entre las cuales destacaba, el hecho que el representante de la vendedora, Factoría El Progreso en liquidación, no contaba con facultades suficientes para vender inmuebles. Por estas razones, se concluye que la anotación preventiva, en el presente caso, no generó el efecto de publicidad que normalmente genera porque el acto que se publicitaba era ineficaz. – En una situación normal y/o regular, con motivo de la doble venta, la segunda venta, es nula; sin embargo, en el presente caso no estamos frente a una situación normal y/o regular, pues en puridad, no hay doble venta, porque la primera, es ineficaz [no ha llegado a producir efectos], luego, si la primera es ineficaz, en rigor no podemos hablar de segunda venta, en favor de Asociación Inter Plaza Centro, sino de una primera venta válida. – Efectivamente, por razón de temporalidad, debe aplicarse el Reglamento de los Registros Públicos, aprobado por resolución de Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 079-2005-SUNARP/SN, de fecha 30 de marzo de 2005, más no el Reglamento de los Registros Públicos Nº 126-2012-SUNARP-SN, de fecha 19 de mayo de 2012, como por error se usó en la sentencia de vista casada. No obstante, ello, en ambos Reglamentos (artículo 66), el plazo de caducidad de una anotación preventiva es el mismo, 1 año y, dicho plazo, opera de pleno derecho (sin necesidad de decl
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